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Investissement locatif : comment choisir entre la location courte et longue durée ?

Dans le cadre d’un investissement locatif, deux options s’offrent à vous : proposer votre bien en location longue ou courte durée. Avant d’opter pour l'une de ces solutions, et selon votre situation personnelle, il est important de prendre en compte leurs avantages et leurs inconvénients. Quels sont-ils ? On vous répond.

Location courte durée : de quoi parle-t-on ?

Louer son bien sur une courte durée signifie le mettre en location de manière saisonnière, à des personnes de passage (principalement des vacanciers). S’il s’agit de votre résidence principale, vous ne devez pas dépasser le quota de 120 jours par an de mise en location.

Quels sont les avantages ?

L’avantage principal de louer sur une courte durée repose sur un meilleur rendement. En effet, dans le cas de location de courte durée ou saisonnière, vous fixez librement le prix. Ainsi, pour un même bien, vous pouvez solliciter un loyer plus élevé à un locataire de passage (à la nuit ou à la semaine par exemple) qu’à un locataire de longue durée.

Par ailleurs, ce type de mise en location peut se révéler judicieuse si vous souhaitez pouvoir récupérer ponctuellement le logement au cours de l’année, afin de profiter d’une résidence secondaire quelques semaines par an.

Quels sont les inconvénients ?

Proposer un logement en location courte durée s’accompagne de coûts à prendre en compte :

  • premièrement, louer un logement sur une courte durée vous oblige à le meubler au sens de la réglementation en vigueur. Vous devez donc entièrement l’équiper, et potentiellement renouveler les éléments usés ou détériorés,
  • aussi, comme dans tout type de location, vous devez entretenir le bien proposé afin de garantir son attractivité. L’usure d’un logement proposé en location saisonnière est souvent plus rapide que celle d’un logement loué sur le long terme, en raison du nombre importants de locataires qui se succèdent,
  • enfin, louer en saisonnier sollicite inexorablement du temps ou de l’argent. Remise de clefs, changement du linge, ménage du bien après chaque locataire... toutes ces tâches solliciteront un certain investissement personnel ou représenteront un coût si vous souhaitez les déléguer.

La location courte durée vous expose par ailleurs à un risque de vacance locative plus élevé que dans le cas d’une location longue durée. Cette vacance dépend notamment du niveau d’attractivité touristique du bien que vous proposez.

Quelle est la fiscalité ?

Les revenus issus de la location saisonnière bénéficient du même régime que la location de tout logement meublé.

Ces revenus sont soumis à l’impôt sur le revenu et leurs modalités d’imposition dépendent du montant de vos recettes annuelles :

  • pour des recettes annuelles inférieures à 72 600 € HT, vous pouvez choisir entre le régime réel ou le régime dit « micro-BIC ». Ce dernier vous permet de bénéficier d’un abattement automatique de 50 % sur vos revenus locatifs,
  • pour des recettes annuelles égales ou supérieures à 72 600 € HT, vous devez opter pour le régime réel et pouvez déduire l’ensemble de vos charges selon les dépenses réellement engagées.

Enfin, vous devrez vous acquitter de la taxe foncière, la taxe d’habitation et la taxe sur les des ordures ménagères.

En savoir plus sur la déclaration des revenus de la location meublée

Location longue durée : comment ça fonctionne ?

La location longue durée est destinée à abriter des locataires qui s’installent dans votre logement pour en faire leur résidence principale. Un bail d’habitation est conclu pour trois ans pour un logement vide, et pour un an s’il s’agit d’un logement meublé.

Notez par ailleurs que dans certaines communes dites en zone tendue, les loyers sont encadrés.

En savoir plus sur l’encadrement des loyers

Quels sont les avantages ?

La location longue durée vous offre une source de revenus pérenne et vous permet d’avoir une bonne visibilité sur vos revenus locatifs à venir. Aussi, afin de mesurer le rendement de la location longue durée, n’oubliez pas de prendre en compte l’ensemble des charges que vous allez pouvoir partager avec votre locataire, qui fait de votre bien sa résidence principale.

La longévité de la durée d’occupation de votre logement vous permet aussi de limiter les coûts engendrés par la recherche d’un locataire (frais d’agence, rédaction du bail, etc.). De plus, en proposant votre bien en location longue durée, vous n’aurez plus qu’à vous acquitter de la taxe foncière. La taxe d’habitation et la taxe sur les ordures ménagères sont à la charge de votre locataire.

Quels sont les inconvénients ?

Contrairement à la location saisonnière, qui permet de récupérer aisément son logement pour y habiter ou loger un proche, en location longue durée, un certain nombre de règles est à respecter pour donner congé à son locataire (délai de préavis, formalités…). En savoir plus.

Par ailleurs, si vous souhaitez louer votre logement, vous vous inquiétez peut-être de devoir faire face à des loyers impayés. Pour vous prémunir contre ce type de situation, vous pouvez souscrire une garantie loyers impayés. En cas de loyer impayé, demandez conseil auprès SOS loyers impayés au numéro suivant : 0805 160 075.

Quelle est la fiscalité ?

Si vous louez votre bien non meublé, vous devez indiquer les revenus locatifs dans la catégorie « revenus fonciers » de votre déclaration de revenus.  Il existe deux régimes d’imposition selon vos recettes locatives :

  • si vos revenus locatifs sont inférieurs à 15 000 € par an, vous pouvez choisir entre le régime réel et le régime micro-foncier. Ce dernier vous permet de bénéficier d’un abattement automatique de 30 % sur vos revenus locatifs,
  • à partir de de 15 000 € de revenus locatifs, vous êtes soumis au régime réel. Celui-ci vous permet de déduire de vos revenus fonciers vos charges selon les dépenses que vous avez réellement engagées au cours de l’année fiscale.

Si vous louez votre bien meublé, les modalités d’imposition dépendent du montant de vos recettes annuelles :

  • pour des recettes annuelles inférieures à 72 600 € HT, vous pouvez choisir entre le régime réel ou le régime dit « micro-BIC ». Ce dernier vous permet de bénéficier d’un abattement automatique de 50 % sur vos revenus locatifs,
  • pour des recettes annuelles supérieures à 72 600 € HT, vous êtes soumis au régime réel et pouvez déduire l’ensemble de vos charges selon les dépenses réellement engagées.

Enfin, que votre bien soit loué meublé ou non meublé, la taxe d’habitation et la taxe sur les ordures ménagères sont à la charge de votre locataire. Vous devez en revanche vous acquitter de la taxe foncière.

Simulez les revenus et la fiscalité de votre investissement locatif

L'agence nationale pour l'information sur le logement (Anil) met à votre disposition un simulateur qui vous permet d'estimer les revenus et la fiscalité de votre investissement locatif.

Grâce à cet outil, vous pouvez comparer le rendement de votre investissement selon le régime fiscal sélectionné (régime réel, micro-foncier, Denormandie, Pinel, Loc'Avantages, etc.).

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