Investissements locatifs : tout savoir sur la réduction d'impôt « Pinel »

Le dispositif « Pinel », qu’est-ce que c’est ?

Le dispositif « Pinel » prend la forme d’une réduction d’impôt sur le revenu (IR) accordée aux particuliers qui acquièrent et mettent en location un logement neuf.

Depuis le 1^er janvier 2021, ce dispositif est applicable aux seuls logements situés dans des bâtiments d’habitation collectifs.

Par ailleurs, le dispositif « Pinel » ne s’applique qu'aux opérations de construction ou d'acquisition réalisées dans certaines zones entre le 1^er janvier 2013 et le 31 décembre 2024 : les zones dites tendues et les zones couvertes par un contrat de redynamisation de site de défense actif (CRSD).

Enfin, les logements éligibles au dispositif « Pinel » doivent se situer dans les zones dites « zones A », « A bis » ou « B1 ».

Réduction d'impôt « Pinel » : quels critères remplir ?

Pour bénéficier de la réduction d'impôt « Pinel », vous devez :

• acheter un logement neuf, rénové ou en état futur d’achèvement. Le bien doit se situer dans une zone éligible au dispositif « Pinel », à savoir les zones A, A bis et B1 
• vous engager à louer nu le logement à usage d'habitation principale pendant une durée de 6 ans
• respecter les plafonds de loyers par mètre carré variant en fonction des zones, généralement inférieur d'environ 20 % aux loyers de marché.
• louer votre logement à des locataires dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond fixé par décret.

Plafonds de loyer mensuel (en 2022), par m², charges non comprises, pour les baux conclus en métropole

Localisation du logement	2021	2022
Zone A bis	17,55 €	17,62 €
Zone A	13,04 €	13,09 €
Zone B1	10,51 €	10,55 €
Zone B2 (sur agrément)	9,13 €	9,17 €

Pour connaitre les plafonds applicables en Outre-mer, consultez la page du site service-public.fr

Plafonds ressources annuelles maximum du locataire (revenu fiscal de référence de 2020) en fonction de la zone géographique - Bail conclu en 2022 - Métropole

Composition du foyer fiscal	A bis	Reste de la zone A	B1	B2 et C
Personne seule	39 363 €	39 363 €	32 084 €	28 876 €
Couple	58 831 €	58 831 €	42 846 €	38 560 €
Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge	77 120 €	60 718 €	51 524 €	46 372 €
Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge	92 076 €	84 708 €	62 202 €	55 982 €
Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge	109 552 €	100 279 €	73 173 €	65 856 €
Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge	123 275 €	112 844 €	82 465 €	74 219 €
Majoration par personne à charge à partir de la 5ème personne	+ 13 734 €	+ 12 573 €	+ 9 200 €	+ 8 277 €

Pour connaitre les ressources annuelles applicables en Outre-mer, consultez la page du site service-public.fr

Quels sont les investissements immobiliers concernés par le dispositif « Pinel » ?

La réduction d'impôt « Pinel » s'applique aux logements suivants :

• les logements acquis neufs ou en état de futur d'achèvement entre le 1^er janvier 2013 et le 31 décembre 2024 (pour les investissements réalisés à compter du 1^er janvier 2021, la réduction d’impôt est limitée aux logements neuf ou en vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) situés dans des bâtiments d’habitation collectifs)
• les logements à construire, faisant l’objet d’un dépôt de demande de permis de construire entre le 1^er janvier 2013 et le 31 décembre 2024 (pour les investissements réalisés à compter du 1^er janvier 2021, la réduction d’impôt est limitée aux logements situés dans un bâtiment d’habitation collectif que le contribuable fait construire)
• les logements anciens acquis entre le 1^er janvier 2013 et le 31 décembre 2024 faisant l'objet de travaux de rénovation (qui représentent au moins 25 % du coût total de l'opération
• les logements faisant l'objet de travaux de réhabilitation réalisés entre le 1^er janvier 2013 et le 31 décembre 2024.
• les locaux transformés en logement d'habitation, dont les opérations réalisées entre le le 1^er janvier 2013 et le 31 décembre 2024.

Pour être éligibles à la réduction d'impôt, les logements doivent atteindre un certain niveau de performance énergétique fixé par décret.

Le bénéfice de la réduction d'impôt est aussi conditionné au respect de délais d'achèvement du logement qui varient en fonction du type d'acquisition :

• les logements à construire doivent être achevés dans les 30 mois à partir de la date d'obtention du permis de construire
• ceux en état futur d'achèvement dans un délai de 30 mois suivant la signature de l'acte authentique d'acquisition
• ceux faisant l'objet de travaux à compter du 31 décembre de la 2^ème année après l'acquisition du logement ou du local.

Quel est le montant de la réduction d'impôt « Pinel » ?

Le calcul du montant de la réduction d'impôt « Pinel » s'opère à partir du prix de revient net du logement neuf ou en l'état futur d'achèvement. Ce prix comprend le prix du logement lui-même ainsi que tous les frais afférents : honoraires de notaire, commissions versées aux intermédiaires, droits d'enregistrements, etc.

L'avantage fiscal est réparti sur la durée de location. Pour calculer son montant, il faut appliquer au prix de revient net du logement un pourcentage variant en fonction de la durée de l'engagement de location.

Par ailleurs, le taux de la réduction d'impôt varie en fonction de la durée de l'engagement de location.

• Pour un engagement initial de six ans la réduction est la suivante :

Taux de la réduction d'impôt selon la durée de l'engagement de location (en % du montant investi)

	Taux	Répartition de la réduction d'impôt
Période initiale de 6 ans	12 %	2 % par an
1re prolongation de 3 ans	6 %	2 % par an
2e prolongation de 3 ans	3 %	1 % par an

Source : service-public.fr

• Pour un engagement initial de neuf ans la réduction est la suivante :

Taux de la réduction d'impôt selon la durée de l'engagement de location (en % du montant investi)

	Taux	Répartition de la réduction d'impôt
Période initiale de 9 ans	18 %	2 % par an
Prolongation de 3 ans	3 %	1 % par an

Source : service-public.fr

La réduction d'impôt « Pinel » est limitée pour chaque propriétaire investisseur à deux logements maximum par an dans la double limite de 300 000 € et d'un plafond de 5 500 € par m² de surface habitable.

Il faut noter que le dispositif « Pinel » connait des conditions d'applications spécifiques en outre-mer. Pour connaitre ces dispositions, rendez-vous sur le site de l'Agence nationale pour l'information sur le logement (ANIL).

Comment bénéficier de la réduction d'impôt « Pinel » ?

 Si vous souhaitez bénéficier de la réduction d’impôt « Pinel », vous devez joindre les documents suivants à votre déclaration des revenus de l’année d’achèvement du logement ou des travaux, ou de son acquisition si elle est postérieure :

• Une note annexe établie conformément au modèle figurant au BOI-LETTRE-000013 ou la 2044 EB, comportant :
  • votre identité et votre adresse
  • l’adresse du logement concerné, sa date d’acquisition ou d’achèvement, la date de sa première location et la surface à prendre en compte pour l’appréciation du plafond de loyer
  • le montant du loyer mensuel, charges non comprises, tel qu’il résulte du bail
  • l’engagement de louer le logement non meublé à usage d’habitation principale, pendant la durée minimale requise, à une personne autre qu’un membre de son foyer fiscal, un de ses ascendants ou descendants pour un loyer n'excédant pas les plafonds réglementaires
  • les modalités de calcul de la réduction d’impôt.
• Une copie du bail. Si le logement n’est pas loué au moment du dépôt de la déclaration des revenus de l’année d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure, le contrat de bail est joint à la déclaration des revenus de l’année au cours de laquelle le bail est signé.
• Une copie de l'avis d'imposition ou de non-imposition du ou des locataires établi au titre de l'avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location.

Pour connaitre tous les détails, consultez la page dédiée du Bulletin officiel des finances publiques (BOFIP).