Rénovation d'un logement ancien : tout savoir sur la réduction d'impôt « Denormandie »

Le dispositif « Denormandie », qu’est-ce que c’est ?

Le dispositif « Denormandie » est une aide fiscale accordée dans le cadre d'un investissement locatif. Il est destiné à encourager la rénovation de logements anciens. 

Ce dispositif prend la forme d’une réduction d’impôt sur le revenu accordée aux particuliers achetant un logement à rénover dans certaines zones, pour le mettre ensuite en location.

L'article 199 novovicies du code général des impôts fixe les conditions d'application de cette réduction d'impôt.

Sont concernés les logements acquis entre le 28 mars 2019 et le 31 décembre 2027.

Quelles sont les communes où il est possible de bénéficier du dispositif « Denormandie » ?

Pour bénéficier de ce dispositif, il faut que le logement soit situé dans l'une des communes suivantes :

• une commune concernée par le plan national « Action cœur de ville »,
• une commune ayant signé une convention d'opération de revitalisation de territoire (ORT),
• une commune dont le besoin de réhabilitation de l'habitat est particulièrement marqué.

Notez que, depuis le 11 avril 2024, le dispositif est étendu aux investissements réalisés dans des copropriétés en difficulté (voir l’article 42 de la loi du 9 avril 2024).

Quelles sont les conditions pour bénéficier de cette réduction d'impôt ?

En plus du critère lié à la localisation de votre logement, il est nécessaire de remplir plusieurs conditions pour en bénéficier :

Les conditions liées au logement à rénover

• Le logement concerné doit être un logement ancien faisant l'objet de travaux d'amélioration, ou un local transformé en usage d'habitation.
• Le logement concerné doit être un logement non meublé devant être loué comme habitation principale pendant six, neuf ou douze ans.
• Une fois le logement rénové selon les critères éligibles (voir paragraphe suivant) le loyer mensuel hors charges ne doit pas dépasser les plafonds suivants :

(Source : service-public.fr)

*Pour connaitre les plafonds applicables Outre-mer, rendez-vous sur le site service-public.fr

Les conditions liées aux travaux à réaliser

Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l'opération.

Pour bénéficier de cette réduction d'impôt, vous devez réaliser l'un des travaux suivants :

• travaux améliorant la performance énergétique du logement d'au moins 20 à 30 % selon la nature du logement (arrêté du 26 mars 2019),
• au moins deux types de travaux parmi le changement de chaudière, l'isolation de la toiture, l'isolation des murs, le changement de production d'eau chaude, l'isolation des fenêtres,
• création de surface habitable nouvelle (par exemple : balcon, terrasse ou garage).

Il faut noter également que les travaux doivent être terminés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant l'acquisition.

Les conditions liées au(x) locataire(s) du logement

Une fois les travaux réalisés, il est nécessaire de respecter les conditions liées au(x) locataire(s) du logement.

Le locataire ne doit pas appartenir à votre foyer fiscal et son revenu fiscal de référence ne doit pas dépasser les plafonds réglementaires de ressources annuelles.

Consultez les plafonds en vigueur

Quel est le montant de la réduction d'impôt « Denormandie » ?

Le calcul de la réduction d'impôt « Denormandie » s'opère à partir du prix de revient net du logement. Ce prix comprend l'ensemble des sommes débloquées pour acquérir le bien, y compris les dépenses de rénovation.

L'avantage fiscal est étalé sur la durée de location. Son montant est calculé en appliquant au prix net de revient du logement un pourcentage variant en fonction de la durée de location (pour les logements situés en métropole) :

• pour une période de location de six ans : la réduction d'impôt s'élève à 12 % du prix du bien,
• pour une période de location de neuf ans : la réduction d'impôt s'élève à 18 % du prix du bien,
• pour une période de location de douze ans : la réduction d'impôt s'élève à 21 % du prix du bien.

Comment faire pour bénéficier de cette réduction d'impôt ?

Le dispositif « Denormandie » prend la forme d’une réduction d’impôt sur le revenu. À ce titre, pour en bénéficier, vous devez déclarer cet investissement locatif au moment de la déclaration annuelle de revenus.

Dans le cadre d'une déclaration en ligne, vous devez cocher la case « Investissements locatifs » dans la rubrique « Charges ».

Dans tous les cas, vous devrez joindre une copie de votre bail, l’avis d’imposition du locataire du logement et une note récapitulant les travaux réalisés et leur montant.

Consultez la brochure pratique 2024 des impôts pour en savoir plus