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Quels sont les avantages du dispositif Pinel d'investissement locatif ?

L'investissement locatif Pinel ouvre droit à une réduction d’impôt calculée sur le prix d'achat des logements neufs ou réhabilités pour atteindre les performances techniques du neuf.

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Actualité du dispositif Pinel

  • Les plafonds de loyer et de ressources des locataires pour l'année 2020 sont précisés par l'administration fiscale. 7 février 2020.
  • À compter du 1er janvier 2021, le dispositif Pinel sera réservé aux investissements réalisés dans des logements situés dans un bâtiment d'habitation collectif, conformément à l'article 161 de la loi de finances pour 2020.
  • Par ailleurs, l'article 164 de cette loi lance une expérimentation en région Bretagne jusqu'au 31 décembre 2021, visant à une régionalisation de l'aide. Après avis des instances régionales, c'est le préfet de région qui détermine les communes éligibles, ainsi que les plafonds de loyer et de ressources des locataires.

L'article 5 de la loi de finances pour 2015 a introduit un nouveau dispositif d'investissement locatif intermédiaire dit Pinel. Il remplace le dispositif Duflot, dont il reprend les principales modalités, avec quelques assouplissements.

Il permet à l'investisseur de choisir sa durée d'engagement et de louer à ses ascendants ou descendants, sous conditions.

Ces évolutions du dispositif Pinel sont détaillées par l'Agence nationale pour l'information sur le logement (Anil) et commentées par une actualité du Bofip-Impôts du 10 mai 2019.

Les plafonds de loyer et de ressources des locataires pour l'année 2020 sont précisés par l'administration fiscale.

Le portail economie.gouv publie une fiche synthétique sur le dispositif Pinel.

Le dispositif Pinel en détail

L'investissement locatif Pinel, modifié par l'article 68 de la loi de finances pour 2018, ouvre droit à une réduction d’impôt calculée sur le prix d'achat des logements neufs ou réhabilités pour atteindre les performances techniques du neuf.

Il concerne les opérations réalisées entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2021. Les opérations antérieures peuvent être éligibles au dispositif Duflot.

Le logement doit être loué nu, à un prix inférieur d'environ 20% au marché du secteur concerné, pendant six ou neuf ans prorogeables. Les revenus du locataire doivent être inférieurs à un plafond fixé par l'article 2 terdecies D de l'annexe 3 du code général des impôts, afin de réserver les logements concernés aux ménages modestes.

Le logement peut être loué à un ascendant ou un descendant du propriétaire, à condition qu'il ne fasse pas partie de son foyer fiscal et que les plafonds de loyer et de ressources du locataire soient respectés.

Enfin, le logement doit atteindre un niveau global de performance énergétique fixé par l'article 46 AZA octies-0 A de l'annexe 3 du code général des impôts.

Le propriétaire s'engage sur une durée initiale de location de 6 ou 9 ans au choix, prorogeable jusqu’à 12 ans. L'avantage fiscal est croissant et réparti sur toute la durée d'engagement, dans la limite d'un plafond global de 300 000 euros et de 5 500 euros par mètre carré : 12% du prix d'achat du bien sur six ans, 18% sur neuf ans, avec une déduction complémentaire en cas de prorogation de l'engagement.

Les investissements réalisés par le biais d'une société civile de placement immobilier (SCPI) bénéficient du dispositif Pinel dans les mêmes conditions que ceux réalisés par les particuliers.

Enfin, les logements éligibles doivent être construits dans des zones présentant un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements ; à compter du 1er janvier 2018, seules les zones A, A bis et B1 du territoire sont éligibles.

Toutefois, conformément à l'article 187 de la loi de finances pour 2019, le dispositif est maintenu dans les zones B2 et C pour les acquisitions ayant fait l’objet d’une demande de permis de construire avant le 31 décembre 2017, avec signature de l’acte d’acquisition avant le 15 mars 2019.

Le classement des communes par zones géographiques est révisé au 1er octobre 2014 :

voir la carte du zonage et la liste des communes par zone sur le site du ministère de la cohésion des territoires

Dispositif Pinel : les obligations déclaratives

Pour bénéficier de la réduction d'impôt liée aux investissements locatifs, il convient de remplir un engagement de location pour la durée prévue par le dispositif, lors de la première demande, sous la forme de l'imprimé 2044-EB.

Le montant total de l'investissement est à déclarer la première année sur l'imprimé 2042-C, en complément de la déclaration de revenus annuelle. Cet imprimé doit être rempli ensuite, chaque année, selon un échéancier calculé par l'administration fiscale. Parallèlement, les loyers perçus sont à déclarer dans la catégorie des revenus fonciers.

Dispositif Pinel : les textes applicables

Les dispositions pratiques du dispositif sont fixées par le code général des impôts (CGI), en particulier aux articles ci-dessous.

Le classement des communes par zones géographiques est révisé au 1er octobre 2014 par arrêté du 1er août 2014, modifié par l'arrêté du 30 septembre 2014.

Les conditions d'application du dispositif sont commentées par la documentation fiscale BOI-IR-RICI-360-20-30. Les plafonds de loyer et de ressources pour l'année 2019 sont détaillés au BOI-BAREME-000017.

Dispositif Pinel : quelques cas spécifiques

La brochure pratique 2019 – déclarations des revenus 2018, disponible sur le site des impôts, présente en page 216 un tableau qui précise le moment où s'applique le fait générateur de la réduction d'impôt en fonction du type d'investissement.

Ainsi, le fait générateur de la réduction d'impôt pour l'acquisition d'un logement en l'état futur d'achèvement (Vefa), dans le cadre des dispositifs Duflot ou Pinel, est l'année d'achèvement du logement. L'article 199 novovicies du code général des impôts indique que pour cette nature d'investissement, l'achèvement du logement doit intervenir dans les trente mois qui suivent la date de la signature de l'acte authentique d'acquisition.

Ressources complémentaires sur le dispositif Pinel

Modifié le 12 février 2020

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