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Le dispositif Pinel d'investissement locatif

L'investissement locatif Pinel ouvre droit à une réduction d’impôt calculée sur le prix d'achat des logements neufs ou réhabilités pour atteindre les performances techniques du neuf.

© aeydenphumi - epictura

Le dispositif Pinel d'investissement locatif : actualités

Les dispositifs d'incitation fiscale à l'investissement immobilier locatif sont subordonnés à la mise en location des logements selon des loyers et selon les ressources des locataires, qui ne doivent pas excéder des plafonds. Le bulletin officiel des finances publiques - impôts du 8 avril 2021 actualise ces plafonds de loyer et de ressources pour l'année 2021.

Dans le contexte de la crise sanitaire, l’article 8 de l'ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 et l’article 6 de l’ordonnance 2020-427 du 15 avril 2020, prévoit le report de certains délais fiscaux, dont les engagements pris dans le cadre des investissements locatifs.
Plus précisément, les délais initialement imposés dans le cadre des dispositifs fiscaux sur l'investissement locatif sont suspendus durant la période juridiquement neutralisée du 12 mars 2020 au 23 juin 2020.
Ainsi, pour les délais initialement non expirés au 12 mars 2020, une nouvelle date de terme au délai est déterminée.
Retrouvez le détail de l'application de la suspension des délais, ainsi que des exemples de situations, dans la publication du BOFIP (Bulletin officiel des finances publiques) :
Suspension de délais s'imposant aux contribuables pour l'application de dispositions affectant le montant de leur imposition

L'article 5 de la loi de finances pour 2015 a introduit un nouveau dispositif d'investissement locatif intermédiaire dit Pinel à compter du 1er septembre 2014. Il remplace le dispositif Duflot, dont il reprend les principales modalités, avec quelques assouplissements. Il permet à l'investisseur de choisir sa durée d'engagement et de louer à ses ascendants ou descendants, sous conditions.

Les principes du dispositif Pinel

L'article 168 de la loi de finances pour 2021 proroge le dispositif Pinel jusqu'au 31 décembre 2022. Il est reconduit pour les années 2023 et 2024, avec des taux de réduction d’impôt dégressifs, comme le précise le site de l'ANIL (voir rubrique Investissement locatif et fiscalité du bailleur).

À compter du 1er janvier 2021, le dispositif Pinel est réservé aux investissements réalisés dans des logements situés dans un bâtiment d'habitation collectif, conformément à l'article 161 de la loi de finances pour 2020. L'administration fiscale précise la notion de bâtiment d'habitation collectif : en conséquence, ne sont pas éligibles à la réduction d'impôt « Pinel » des villas individuelles construites au sein d’une copropriété ou des villas construites de manière jumelée voire en bande (Bofip 17 décembre 2020).

Le logement doit être loué nu et les revenus du locataire doivent être inférieurs à un plafond fixé par l'article 2 terdecies D de l'annexe 3 du code général des impôts, afin de réserver les logements concernés aux ménages modestes.

La location est également soumise au respect de plafonds de loyers fixés par décret. Pour 2021, les plafonds de loyer et de ressources des locataires sont précisés par l'administration fiscale par une instruction fiscale en date du 7 février 2020. Le logement peut être loué à un ascendant ou un descendant du propriétaire, à condition qu'il ne fasse pas partie de son foyer fiscal et que les plafonds de loyer et de ressources du locataire soient respectés.

Le logement doit atteindre un niveau global de performance énergétique fixé par l'article 46 AZA octies-0 A de l'annexe 3 du code général des impôts.

Le propriétaire s'engage sur une durée initiale de location de 6 ou 9 ans au choix, prorogeable jusqu’à 12 ans. L'avantage fiscal est croissant et réparti sur toute la durée d'engagement, dans la limite d'un plafond global de 300 000 euros et de 5 500 euros par mètre carré : 12% du prix d'achat du bien sur six ans, 18% sur neuf ans, avec une déduction complémentaire en cas de prorogation de l'engagement.

Les investissements réalisés par le biais d'une société civile de placement immobilier (SCPI) bénéficient du dispositif Pinel dans les mêmes conditions que ceux réalisés par les particuliers.

À savoir : l'article 164 de la loi de finances pour 2020 lance une expérimentation en Bretagne jusqu'au 31 décembre 2021, visant à une régionalisation de l'aide. Après avis des instances régionales, c'est le préfet de région qui détermine les communes éligibles, ainsi que les plafonds de loyer et de ressources des locataires. Cette disposition a été commentée le 21 août 2020 dans le bulletin officiel des finances publiques - impôts (Bofip).

Le zonage du dispositif Pinel

L'avantage fiscal est réservé aux logements construits dans des zones présentant un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements ; à compter du 1er janvier 2018, seules les zones A, A bis et B1 du territoire sont éligibles.

Toutefois, conformément à l'article 187 de la loi de finances pour 2019, le dispositif est maintenu dans les zones B2 et C pour les acquisitions ayant fait l’objet d’une demande de permis de construire avant le 31 décembre 2017, avec signature de l’acte d’acquisition avant le 15 mars 2019.

Le classement des communes par zones géographiques a été révisé au 1er octobre 2014 et est disponible sur le site du ministère chargé de l'écologie :

Carte du zonage et liste des communes par zone

Les évolutions sont détaillées par l'Agence nationale pour l'information sur le logement (Anil) et commentées par une actualité du Bofip-Impôts du 10 mai 2019.

Le dispositif d’investissement locatif Pinel concerne également les opérations réalisées dans les communes couvertes par un Contrat de redynamisation de site de défense actif (CRSD). Les villes bénéficiaires des CRSD sont listées sur le site du ministère des armées

Le portail economie.gouv.fr publie une fiche synthétique sur le dispositif Pinel.

Dispositif Pinel : les obligations déclaratives

Pour bénéficier de la réduction d'impôt liée aux investissements locatifs, il convient de remplir un engagement de location pour la durée prévue par le dispositif, lors de la première demande, sous la forme de l'imprimé 2044-EB.

Le montant total de l'investissement est à déclarer la première année sur l'imprimé 2042-C, en complément de la déclaration de revenus annuelle. Cet imprimé doit être rempli ensuite, chaque année, selon un échéancier calculé par l'administration fiscale. Parallèlement, les loyers perçus sont à déclarer dans la catégorie des revenus fonciers.

Dispositif Pinel : textes applicables

Les dispositions pratiques du dispositif sont fixées par le code général des impôts (CGI), en particulier aux articles ci-dessous.

Le classement des communes par zones géographiques a été révisé au 1er octobre 2014 par arrêté du 1er août 2014, modifié par l'arrêté du 30 septembre 2014.

Les conditions d'application du dispositif sont commentées par la documentation fiscale BOI-IR-RICI-360-20-30. Les plafonds de loyer et de ressources pour l'année 2019 sont détaillés au BOI-BAREME-000017.

Dispositif Pinel : quelques cas spécifiques

La brochure pratique 2021 – déclarations des revenus 2020, disponible sur le site des impôts, présente un tableau qui précise le moment où s'applique le fait générateur de la réduction d'impôt en fonction du type d'investissement. Voir : Réductions et crédits d'impôt de la 2042 RICI (suite) (pdf - 704 ko), page 243.

Ainsi, le fait générateur de la réduction d'impôt pour l'acquisition d'un logement en l'état futur d'achèvement (Vefa), dans le cadre des dispositifs Duflot ou Pinel, est l'année d'achèvement du logement. L'article 199 novovicies du code général des impôts indique que pour cette nature d'investissement, l'achèvement du logement doit intervenir dans les 30 mois qui suivent la date de la signature de l'acte authentique d'acquisition.

Ressources complémentaires sur le dispositif Pinel

Investissements locatifs : les autres dispositifs

L'Autorité des marchés financiers publie une présentation détaillée des dispositifs Girardin pour les investissements outre-mer, élaborée avec la DGFIP et la DGCCRF.

Le site des impôts présente les Dispositifs Robien, Borloo, Besson et conventionnement Anah.

Modifié le 2 juin 2021

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