Syndics de copropriété : recherche de pratiques anticoncurrentielles et contrôle des contrats

L’enquête réalisée comprenait deux volets : l’un portait sur les pratiques anticoncurrentielles notamment la recherche d’éventuelles ententes entre syndics de copropriété ou entre syndics et prestataires de services, le second visait à protéger économiquement les copropriétaires en contrôlant notamment le respect de la réglementation en matière de contrats.

Évolution du secteur
Le secteur est en pleine mutation. Le nombre de syndics bénévoles augmente et les syndics « en ligne » se développent. Ces derniers proposent des prestations à distance qui, si elles sont exclusivement réalisées à distance, peuvent sembler incompatibles avec les obligations des professionnels, telles que prévues par l’article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Détection d’indices de pratiques anticoncurrentielles (PAC) : des suspicions d’entente

Les syndics déterminent généralement le prix des prestations en fonction de l’état de la copropriété, du nombre de lots et des spécificités de la copropriété notamment lorsqu’il s’agit de la reprise d’un syndic bénévole.

Les investigations menées par les enquêteurs des brigades interrégionales d’enquêtes de la concurrence (BIEC) ont relevé plusieurs indices de pratiques pouvant fausser le jeu de la concurrence. Il s’agissait de suspicions d’entente entre :

• syndics issus d’un même groupe, mais disposant, en première analyse, d’une autonomie sur le plan commercial (donc susceptibles de constituer des entités économiques distinctes au sens du droit de la concurrence), et situés dans une zone de chalandise commune ;
• syndics indépendants exerçant dans une même zone de chalandise ;
• un promoteur immobilier et un syndic. Dans ce cas, le syndic provisoire est devenu le syndic définitif lors de l’assemblée générale, sans mise en concurrence. Le fait que les promoteurs immobiliers délèguent la gestion de la copropriété systématiquement au même syndic de copropriété ou à un syndic issu d’une holding commune ou d’un même groupe a pour effet de verrouiller le marché dès le départ. En outre, les copropriétaires ignorent généralement les liens capitalistiques existant entre le promoteur immobilier et le syndic provisoire devenu le syndic officiel (or, informer sur le lien capitalistique unissant deux entités est une obligation prévue par la loi Hoguet^[1]).

Par ailleurs, les agents ont également relevé des pratiques pouvant fausser la concurrence entre des prestataires de services intervenant dans le secteur immobilier, notamment la similitude des prix et des prestations proposées, des tâches, des modalités d’exécution et des conditions de résiliation des contrats pour plusieurs prestataires positionnés sur les marchés des contrats d’installation, de relevés et de maintenance..

Protection économique des copropriétaires : des anomalies dans les contrats-types

Les enquêteurs de la DGCCRF ont vérifié le respect des dispositions relatives à la protection économique des copropriétaires en contrôlant les conditions d’exercice de la profession de syndic de copropriété et la conformité du contrat-type produit. 295 établissements ont été visités dans ce cadre en 2018. Les enquêteurs de la DGCCRF ont constaté une diminution du taux d’anomalies, passé de 63 % des établissements contrôlés en 2017 à 46 % en 2018.

La grande majorité des suites données à ces contrôles a porté sur le formalisme du contrat-type et la présence de clauses abusives. Ont été découverts :

• peu d’anomalies sur les règles de qualification de la profession. Globalement, les syndics de copropriété sont dotés de la carte professionnelle portant la mention « syndic de copropriété », la garantie financière et l’assurance responsabilité civile sont bien détenues, les gestionnaires qui négocient pour le compte du syndic sont globalement habilités et la déclaration préalable pour un établissement secondaire est généralement établie ;
• des anomalies récurrentes sur la conformité des mentions prévues dans les contrats-types notamment la suppression de mentions fixées réglementairement nuit à une comparaison efficace entre plusieurs offres de syndics. Ces défauts d’information privent également les copropriétaires d’éléments, parfois essentiels, dans les prises de décision qui les lient au syndic.

Des pratiques commerciales trompeuses économiquement préjudiciables

Dans les facturations, plusieurs types d’anomalies ont été constatés :

• une clause de revalorisation du prix du forfait fixée au premier jour de l’exercice comptable, et non douze mois après la date de désignation du syndic, qui a pour conséquence de revaloriser le forfait moins de douze mois après le début du contrat ;
• la facturation des honoraires du forfait sur la base de l’exercice comptable au lieu de la durée du contrat, ce qui entraîne une facturation du syndicat des copropriétaires sur une période inférieure à douze mois ;
• la facturation de frais de relance avant mise en demeure alors que cette facturation au copropriétaire défaillant n’est possible qu’à compter de la mise en demeure de celui-ci ;
• la facturation de frais de reprographie concernant les missions du syndic (par exemple : les documents nécessaires pour l’assemblée générale annuelle) alors qu’ils doivent être intégrés dans le montant forfaitaire.

D’autres anomalies ont été relevées :

• la facturation d’ouverture de compte bancaire séparé alors que cette prestation doit être prévue dans le forfait ;
• la facturation de l’actualisation de l’état-daté lorsque la date de signature de l’acte de vente est reportée ;
• des honoraires forfaitaires relatifs aux travaux et études techniques or cette rémunération ne peut se déterminer que sous la forme d’un pourcentage du montant hors taxe des travaux, à un taux dégressif ;
• l’absence de compte bancaire séparé alors que les syndics de copropriété ont l’obligation d’ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat de copropriétaires ;
• la facturation d’un pré-état daté au copropriétaire cédant, sans commande préalable ;
• la majoration des heures passées en assemblée générale et en assemblée générale supplémentaire au-delà de la plage horaire ou de la durée prévues alors que ces heures supplémentaires sont déterminées selon un coût horaire qui ne peut être majoré ;
• des prix excessifs au regard de la prestation fournie, notamment pour l’immatriculation de la copropriété au registre des copropriétés et l’établissement de l’état daté.

L’enquête a permis de constater que la non-conformité des contrats-type s’avère fréquente et peut correspondre à des pratiques commerciales trompeuses particulièrement préjudiciables économiquement pour les copropriétaires.

Les professionnels se sont bien approprié les textes réglementaires

La diminution du nombre de manquements relevés au cours des contrôles menés par la DGCCRF en 2018 par rapport aux résultats 2017 montre que les professionnels se sont davantage approprié les textes en vigueur. Le formalisme du contrat-type, institué par la loi ALUR, semble mieux appréhendé et respecté par les professionnels. Néanmoins, les services de la DGCCRF demeurent fréquemment sollicités par les représentants des conseils syndicaux confrontés à un litige avec leur syndic de copropriété.

Afin d’élargir le champ des contrôles possibles auprès des syndics de copropriété, les habilitations des enquêteurs CCRF ont été renforcées depuis le 1er juin 2020 (article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965, article 16 de l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019). En effet, les enquêteurs CCRF ont le pouvoir de sanctionner par une amende administrative (3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale) les manquements aux obligations mentionnées au premier et au troisième alinéa de l’article 18-1 A de la loi fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Étant donné que pour les copropriétaires les enjeux financiers sont importants, et que les prestations du syndic dans la gestion des copropriétés demeure un sujet sensible, la DGCCRF maintiendra sa vigilance sur ce secteur d’activité.