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Obligations professionnelles des diagnostiqueurs dans le secteur de l’immobilier et du logement

Dans le cadre de sa mission de protection économique du consommateur, la DGCCRF a mené une enquête visant à s’assurer du respect, par les diagnostiqueurs immobiliers, des dispositions du code de la consommation et du code de la construction et de l’habitation (CCH).

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Dans le cadre de sa mission de protection économique du consommateur, la DGCCRF a mené une enquête visant à s’assurer du respect, par les diagnostiqueurs immobiliers, des dispositions du code de la consommation et du code de la construction et de l’habitation (CCH)1.Le contrôle a porté sur les diagnostiqueurs mais également sur les agences immobilières afin de s’assurer de l’indépendance et de l’impartialité des diagnostiqueurs contrôlés vis-à-vis de celles-ci. Les sites internet ont aussi fait l’objet d’une attention particulière de la part des enquêteurs. En tout, 312 professionnels et sites ont ainsi été contrôlés.

Le contrôle a porté sur les diagnostiqueurs mais également sur les agences immobilières afin de s’assurer de l’indépendance et de l’impartialité des diagnostiqueurs contrôlés vis-à-vis de celles-ci. Les sites internet ont aussi fait l’objet d’une attention particulière de la part des enquêteurs. En tout, 312 professionnels et sites ont ainsi été contrôlés.

Ces contrôles ont mis en évidence un taux d’anomalie important (53 %) qui s’explique principalement par des défauts d’application des dispositions du CCH mais également par des manquements liés à la vente hors établissement et à la vente à distance.

Des manquements aux dispositions du code de la consommation…

Les diagnostiqueurs immobiliers

Les diagnostiqueurs immobiliers sont les personnes réalisant le dossier de diagnostic technique (D.D.T.), dossier qui doit obligatoirement être fourni par le vendeur ou le propriétaire bailleur en cas de vente ou de location d’un immeuble bâti. Trois exigences fondamentales doivent être respectées pour exercer cette activité : être indépendant et impartial, présenter des compétences et moyens certifiés et disposer d’une assurance de responsabilité civile professionnelle).

Lors des contrôles, les enquêteurs de la DGCCRF ont relevé des anomalies portant sur :

  • Les tarifs, les notes et les factures : l’absence d’information sur le prix des prélèvements « amiante » a été relevée à plusieurs reprises dans les tarifs communiqués. De même, la plupart des notes sont confondues avec des factures. Il en résulte des mentions manquantes (n°SIRET, TVA, tribunal compétent) ou inadaptées.
  • Les sites internet : certains sites présentent leurs domaines d’intervention ou l’information réglementaire sur les diagnostics immobiliers mais ne précisent pas toujours le prix des prestations proposées. Certaines allégations erronées peuvent par ailleurs être qualifiées de pratiques commerciales trompeuses. Ainsi, des prestations sont présentées comme obligatoires alors qu’elles ne le sont pas, des entreprises font état d’une équipe d’experts alors que le diagnostiqueur travaille seul et des professionnels proposent des prestations sans disposer des certifications nécessaires pour les réaliser. Les avertissements et injonctions adressés aux professionnels ont donné lieu à la régularisation rapide des sites concernés.
  • La vente hors établissement et la vente à distance : Les contrôles ont mis en évidence que ces aspects de la règlementation sont méconnus par les professionnels et donc mal appliqués. Ainsi, les informations précontractuelles concernant la vente à distance ou hors établissement sont très souvent incomplètes, voire quasiment inexistantes. À titre d’exemple, certains diagnostiqueurs n’informent pas les particuliers sur leur délai de rétractation, fixé à 14 jours, et d’autres ne respectent pas les dispositions de l’article L121-18-2 du code de la consommation qui interdisent toute prise de contrepartie financière dans les 7 jours à compter de la conclusion du contrat.
  • Les anomalies constatées à ce titre ont donné lieu à 86 avertissements et 31 injonctions de mise en conformité.

… mais aussi aux obligations fixées par le code de la construction et de l’habitation.

  • La certification : la plupart des diagnostiqueurs respectent leurs obligations et disposent de certifications à jour pour les diagnostics pratiqués. Pour autant, quelques pratiques commerciales trompeuses ont été relevées : un diagnostiqueur ne disposait plus de la qualification théorique sur le contrôle gaz et exerçait son activité sans re-certification. Un autre exerçait en toute illégalité car certaines de ses qualifications (amiante, termites) avaient été suspendues.
  • L’attestation sur l’honneur : l’article R. 271-3 prévoit que le diagnostiqueur doit présenter à ses clients cette attestation avant la prestation et qu’une copie doit figurer dans les dossiers remis à la clientèle. Les contrôles révèlent cependant qu’elle est rarement présentée préalablement à l’exécution de la prestation. Le défaut de remise de l’attestation a donné lieu à 40 avertissements. Ces manquements s’expliquent par une méconnaissance de la réglementation de la part des professionnels nouvellement entrés sur le marché. D’autres, plus expérimentés, décident délibérément de ne pas la remettre et ne la donnent qu’après avoir reçu le paiement de leur prestation.
  • Le DPE : le diagnostic de performance énergétique (DPE) renseigne sur la performance énergétique d’un logement ou d’un bâtiment, en évaluant sa consommation d’énergie et son impact en termes d’émission de gaz à effet de serre. Des cas de pratiques commerciales trompeuses ont été signalés. À titre d’exemple, un diagnostiqueur présentait sur son site tous les DPE comme étant remboursés par l’État à hauteur de 32 % de leurs coûts alors que seul le DPE avant travaux est visé par la mesure.
  • L’indépendance et l’impartialité des diagnostiqueurs : la pratique de commission ou rétro-commission qui pouvait être exigée par le passé par les agences immobilières semble ne plus avoir autant cours aujourd’hui : les professionnels évitent toute forme de commissionnement et toutes situations susceptibles de mettre en cause leur indépendance car ils connaissent la réglementation et les sanctions qu’ils encourent. Pour autant, certains diagnostiqueurs ont indiqué des tentatives de faire renaître cette pratique. Quelques anomalies ont de fait été constatées par les enquêteurs. Ainsi, des professionnels contrôlés assuraient par exemple des missions de diagnostic immobilier, tout en étant liés à une agence immobilière. Surtout, des partenariats ont été relevés, consistant le plus souvent en des participations payantes par les diagnostiqueurs à des publications publicitaires, mais également la prise en charge financière de diagnostics immobiliers par les agences, sans laisser au mandant le choix du diagnostiqueur, ou encore la fixation du prix des diagnostics par l’agence et le versement d’une participation du diagnostiqueur en fonction du nombre de diagnostics réalisés. Deux injonctions et un procès-verbal ont fait suite à ces constatations.

L’enquête démontre une amélioration significative des pratiques des professionnels, expliquée par le renforcement de la réglementation, l’évolution de la jurisprudence et les contrôles effectués par la DGCCRF. Globalement, la plupart des diagnostiqueurs respectent leurs obligations professionnelles et disposent de certifications à jour. Les anomalies rencontrées s’expliquent souvent par une méconnaissance des textes. L’indépendance et l’impartialité des diagnostiqueurs, notamment en ce qui concerne les réseaux spécialisés intégrés à des groupes d’envergure nationale, les diagnostics avant travaux et les organismes de formation et de certification reste toutefois un sujet d’attention pour la DGCCRF.

Cible Résultats

312 professionnels contrôlés

Taux d’anomalie de 53%
124 avertissements
31 injonctions
17 procès-verbaux


[1] Code de la construction et de l’habitation : art L 271-4 à 6.

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