Lettre de la DAJ – L’obligation de relogement d’un locataire âgé et disposant de faibles ressources jugée conforme à la Constitution

Dans sa décision n° 2023-1050 QPC en date du 26 mai 2023, le Conseil constitutionnel s’est prononcé sur la constitutionnalité des dispositions du paragraphe III de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, dans sa rédaction issue de la loi n° 2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques.

Cet article prévoit comme principe général le droit au renouvellement du bail à l’endroit du locataire sauf si le bailleur donnant congé à son locataire justifie ce dernier par sa décision de reprendre ou vendre son logement, ou par un motif légitime sérieux, à l’instar de l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

L’exception à un tel principe trouve son fondement dans les dispositions contestées de la présente affaire. En effet, un bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat de location en donnant congé à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant aux besoins et aux possibilités dudit locataire lui soit offert et ce, dans certaines limites géographiques selon le lieu du bien loué :

• si la commune est divisée en arrondissements, le logement de remplacement est situé soit dans le même arrondissement que le logement précédent, soit dans les arrondissements ou communes limitrophes audit arrondissement ;
• si la commune est divisée en cantons, le logement de remplacement est situé soit dans le même canton que le logement précédent, soit dans les cantons ou communes limitrophes audit canton ;
• dans les autres cas, le logement peut se situer sur le territoire communale ou dans une commune limitrophe sous réserve de ne pas s’éloigner de plus de cinq kilomètres du précédent bien.

Les requérants estimaient que de telles dispositions privaient le bailleur de son droit de propriété protégé par l’article 2 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789, en ce que ce dernier ne pouvait pas reprendre son logement dans le cas où l’état du marché locatif le placerait dans l’impossibilité de reloger le locataire dans les conditions susmentionnées.

Le Conseil constitutionnel considère tout d’abord que les dispositions contestées, eu égard à la limitation qu’elles opèrent du droit du bailleur de donner congé à son locataire à l’expiration du contrat, portent effectivement atteinte au droit de propriété.

Cependant, le droit de propriété n’étant pas un droit absolu, les sages de la rue de Montpensier relèvent dans un premier temps que le législateur, par le prisme d’une telle limitation, a poursuivi l’objectif de valeur constitutionnelle d’assurer à toute personne la disposition d’un logement décent.

Dans un second temps, le Conseil constitutionnel rappelle que les dispositions faisant l’objet de la question prioritaire de constitutionnalité (QPC) étaient strictement limitées en ce sens que l’exception ne s’appliquait qu’à l’égard des personnes âgées de plus de soixante-cinq ans, que le périmètre géographique ne se cantonnait pas au simple arrondissement ou canton mais à l’ensemble de la commune ou celles limitrophes et ne dépassant pas plus de 5 kilomètres. Il ajoute que les difficultés pouvant être rencontrées par le bailleur pour proposer une offre de relogement dans le périmètre prévu « n’entachent pas, par elles-mêmes, d’inconstitutionnalité les dispositions contestées ».

Dans un troisième temps, le Conseil constitutionnel relève qu’une telle obligation à l’encontre du bailleur est limitée quant à l’âge et aux ressources dont disposent ce dernier. En effet, le troisième alinéa du même paragraphe prévoit que l’obligation de relogement ne s’applique pas lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement.

Enfin, dans un dernier temps, les sages estiment que le bailleur conserve « évidemment la possibilité de vendre son bien ou d’en percevoir un loyer » mais dispose aussi de la faculté d’assigner en résiliation du bail et en expulsion le locataire en cas de manquement à ses obligations.

Ainsi, les dispositions contestées apportent au droit de propriété une atteinte proportionnée au regard de l’objectif poursuivi par le législateur. Partant, les dispositions sont déclarées conformes au droit de propriété et plus largement à la Constitution.