Professionnels de l’immobilier : les règles à connaître

Les conditions et modalités d’exercice pour les agents immobiliers (cf. loi du 2 janvier 1970 dite loi Hoguet) sont les suivantes :

• Détention d’une carte professionnelle en cours de validité, demandée auprès de la Chambre de commerce et d’industrie (CCI).
• Souscription d’une garantie financière ou d’une attestation de non détention de fonds
• Existence d’une assurance responsabilité civile professionnelle
• Détention d’un récépissé de déclaration préalable d'activité pour chaque établissement, succursale, agence ou bureau par la personne qui en assure la direction

Dans la mesure où il intervient pour le compte d'autrui, l'agent immobilier agit en qualité de mandataire de ses clients. Il ne peut alors valablement exercer son activité d'entremise que s'il dispose à cet effet d'un mandat écrit, signé et en cours de validité (notamment pour déterminer ses conditions de rémunération).

Au vu de l’importance de ces mandats, la loi impose qu’ils soient tous consignés par l’agent immobilier dans un registre en respectant un certain formalisme et en présentant les mandats par ordre chronologique notamment.

Les conditions d’exercice pour le personnel habilité par les agents immobiliers (salariés ou agents commerciaux) :

• Détention d’une attestation d’habilitation à jour, demandée auprès de la chambre de commerce et d’industrie (CCI).

Les conditions d’exercice pour les agents commerciaux :

Pour exercer la profession d’agent commercial, il faut être immatriculé au registre spécial des agents commerciaux (RSAC) (articles L134-1 et suivants, R134-1 et suivants et A134-1 et suivants du Code de commerce), détenir une attestation d’habilitation à jour ainsi qu’une assurance de responsabilité civile. En revanche, il est interdit d’assurer la direction d'un établissement, d'une succursale, d'une agence ou d'un bureau ; d’utiliser la dénomination « agent immobilier » « syndic de copropriété » ou « administrateur de biens » sans être titulaire de la carte professionnelle d’agent immobilier ; de détenir des sommes d’argent des biens, des effets ou des valeurs ou en disposer à l’occasion des activités de transaction immobilière et de donner des consultations juridiques ou rédiger des actes sous seing privé, à l'exception de mandats conclus au profit du titulaire de la carte professionnelle.

En cas de non-respect des conditions d’exercice de la profession, les fautifs encourent six mois d'emprisonnement et 7 500 € d'amende (article 14 de la loi Hoguet). En cas d’absence de garantie financière, les prévenus encourent deux ans d'emprisonnement et 30 000 € d'amende (article 16 de la loi Hoguet)

Cf. Arrêté du 10 janvier 2017 relatif à l'information des consommateurs par les professionnels intervenant dans une transaction immobilière modifié par l’arrêté du 26 janvier 2022.

L’affichage au lieu de réception de la clientèle

Le titulaire de la carte professionnelle est tenu d'apposer, en évidence, dans tous les lieux où est reçue la clientèle, une affiche indiquant :

• Le numéro de sa carte professionnelle ;
• Le cas échéant, le montant de sa garantie financière ;
• Le cas échéant, la dénomination et l'adresse de son garant.

Les professionnels qui ne souhaitent pas détenir de fonds (excepté leurs honoraires) doivent le préciser sur l’affichage en agence et sur toutes leurs publicités.

Les mentions sur les documents

Pour les agents commerciaux :

Le lieu et le numéro d’immatriculation au registre spécial des agents commerciaux doivent être mentionnés sur l’ensemble des documents et correspondances à usage professionnel.

L’indication du statut d’agent commercial doit par ailleurs figurer dans les mandats et documents publicitaires

(Sanction encourue en cas de non-respect : contravention de 5ème classe par l’article 17-2 de la loi Hoguet.)

La réglementation concernant les barèmes d’honoraires

Les professionnels sont tenus d'afficher les prix maximums pratiqués pour les prestations assurées en indiquant pour chacune de celles-ci à qui incombe le paiement de cette rémunération. Les prix des prestations doivent être indiqués toutes taxes comprises.

Sanction encourue en cas de non-respect : amende administrative dont le montant ne peut excéder 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale.

L’affichage du barème d’honoraires

Le barème doit être affiché de façon lisible et visible à l’intérieur des établissements recevant de la clientèle.

Il doit être clair, lisible et compréhensible (par exemple, il doit préciser si les tranches de barème sont cumulatives) et doit notamment préciser pour les transactions de vente si les honoraires s’appliquent au vendeur ou à l’acquéreur.

De même, si l’établissement dispose d’une vitrine, le barème doit être affiché dans le même format et au même emplacement que celui normalement alloué aux annonces immobilières. S’il n’est pas directement affiché en vitrine il doit être parfaitement visible depuis l’extérieur.

Enfin, sur internet, le barème doit également être aisément accessible :

• sur le site internet du professionnel (en deux clics maximum, par exemple au sein d’un onglet « tarifs » figurant sur la page d’accueil) ;
• sur toute page dédiée à l’activité du professionnel, hébergée sur un site internet n’appartenant pas au professionnel et ne comportant pas d’annonces immobilières (réseaux sociaux par ex.). Le cas échéant, un renvoi vers le site internet du professionnel, lui-même permettant d’accéder au barème, suffit à remplir cette obligation ;
• sur toute annonce immobilière dématérialisée : la présence d’un lien hypertexte visible dans le corps de l’annonce, intitulé par exemple « consulter nos tarifs » et renvoyant directement vers la page « tarifs » du site du professionnel, permet de remplir l’obligation.

Les annonces de vente doivent indiquer :

• le prix de vente du bien objet de la publicité. Le cas échéant, ce prix comprend obligatoirement la part des honoraires du professionnel à la charge de l'acquéreur et est exprimé à la fois honoraires inclus et exclus. La taille des caractères du prix du bien mentionné honoraires inclus est plus grande que celle du prix du bien hors honoraires. Le prix de vente ne peut en aucun cas inclure la part des honoraires à la charge du vendeur ;
• la personne (acheteur ou vendeur) qui doit s’acquitter du paiement des honoraires du professionnel à l'issue de la réalisation de la transaction ;
• le montant toutes taxes comprises (TTC) des honoraires du professionnel qui sont à la charge de l'acquéreur, exprimé en pourcentage de la valeur dudit bien entendue hors honoraires ; ce montant est précédé de la mention « Honoraires ».

Sanction encourue en cas de non-respect : amende administrative dont le montant ne peut excéder 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale.

Informations à délivrer au consommateur dans le cadre de la vente d’un bien immobilier en copropriété

Les informations suivantes sont obligatoires en vertu de l’article L721-1 du code de la construction et de l’habitation (CCH).

Les annonces relatives à la vente d'un lot ou d'une fraction de lot d'un immeuble bâti soumis au statut de la copropriété mentionnent :

1. le fait que le bien est soumis au statut de la copropriété ;
2. le nombre de lots ;
3. le montant moyen annuel de la quote-part, à la charge du vendeur, du budget prévisionnel correspondant aux dépenses courantes définies à l'article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;
4. pour les lots à usage d'habitation et à titre d'information, une indication sur le montant des dépenses théoriques de l'ensemble des usages énumérés dans le diagnostic de performance énergétique et définis par voie réglementaire.
5. si le syndicat des copropriétaires fait l'objet de procédures menées pour impayés sur le fondement des articles 29-1 A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 précitée et de l'article L615-6 du CCH.

Sanction encourue en cas de non-respect de la réglementation : deux ans d’emprisonnement et 300 000 € d’amende (pratique commerciale trompeuse).

Les annonces de location doivent indiquer :

1. le montant du loyer mensuel augmenté, le cas échéant, du complément de loyer et des charges récupérables, suivi de la mention " par mois " et, s'il y a lieu, de la mention " charges comprises ". Celles-ci peuvent respectivement être abrégées en " /mois " et " CC " sur les supports physiques ;
2. si cela est possible, le montant des charges récupérables inscrit dans le contrat de location ;
3. les modalités de règlement desdites charges ;
4. pour les biens situés dans les territoires où s'applique l’encadrement des loyers, le montant du loyer de référence majoré précédé de la mention “ loyer de référence majoré (loyer de base à ne pas dépasser) ”, le montant du loyer de base précédé de la mention “ loyer de base ” et, le cas échéant, le montant du complément de loyer exigé, précédé de la mention “ complément de loyer ”. Ces montants sont précédés de la mention “ Zone soumise à encadrement des loyers”. La taille des caractères du montant mentionné au n°1 est plus importante que celle du loyer de référence majoré, du loyer de base et du complément de loyer ;
5. le montant du dépôt de garantie éventuellement exigé ;
6. si la location est meublée, le caractère meublé de la location ;
7. le montant total toutes taxes comprises des honoraires du professionnel mis à la charge du locataire, suivi ou précédé de la mention " honoraires charge locataire ", pouvant être abrégée en " HCL " sur les supports physiques ;
8. le cas échéant, le montant toutes taxes comprises des honoraires à la charge du locataire dus au titre de la réalisation de l'état des lieux ;
9. la commune et, le cas échéant, l'arrondissement au sens de l'article L2511-3 du code général des collectivités territoriales, dans lesquels se situe le bien objet de la publicité ;
10. la surface du bien loué exprimée en mètres carrés de surface habitable au sens de l'article R111-2 du CCH.

Sanction encourue en cas de non-respect de la réglementation : amende administrative dont le montant ne peut excéder 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale.

Information sur la performance énergétique des logements

Les informations suivantes sont obligatoires, que ce soit en cas de vente ou de location d'un bien immobilier, en vertu des articles L126-33 et R126-21 à R126-25 du CCH.

• Le classement du bien au regard de sa performance énergétique (DPE) et de sa performance en matière d'émissions de gaz à effet de serre (GES)
• et, pour les biens immobiliers à usage d'habitation et à titre d'information, une indication du montant des dépenses théoriques de l'ensemble des usages énumérés dans le DPE doit être mentionnée dans les annonces, y compris celles diffusées sur une plateforme numérique ou sur les réseaux sociaux.

L’affichage du DPE et du GES doit respecter les échelles officielles et être conformes aux rapports des diagnostiqueurs (cf. exemple d’annonces ci-dessus).

Pour les biens des catégories F et G, la mention « Logement à consommation énergétique excessive » avertissant le consommateur de la faible performance énergétique du bien est exigée dans les annonces immobilières.

Sanction encourue en cas de non-respect : amende administrative dont le montant ne peut excéder 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale.

Les informations qui doivent figurer sur les sites internet professionnels

Les sites internet immobiliers sont concernés par l’obligation de faire figurer les informations suivantes en vertu de l’article 19 de la loi n° 2004-575 du 21 juin 2004 pour la confiance dans l'économie numérique LCEN) :

• le nom ou la raison sociale du professionnel ;
• le numéro d’enregistrement au registre du commerce et des sociétés s’agissant des agents immobiliers (RCS ou SIRET) ;
• le n° de TVA intracommunautaire ;
• le numéro de la carte professionnelle.

Remise de facture au consommateur

La remise de note est obligatoire pour toute prestation de service d’un montant supérieur à 25€ TTC. Elle doit comporter le détail de la prestation rendue, notamment le prix de vente et le pourcentage d’honoraires appliqué pour le cas d’une vente.

Pour les locations, la note doit comporter les m² et peut être communiquée au locataire, avec son accord, par voie dématérialisée (arrêté n°83-50/A du 3 octobre 1983 relatif à la publicité des prix de tous les services du Code de la consommation).

Vente hors établissement commercial et vente à distance

Cf. article L. 221-1 et suivants du code de la consommation

Les ventes hors établissement commercial correspondent à tout contrat conclu entre un professionnel et un consommateur dans un lieu qui :

• n'est pas celui où le professionnel exerce son activité en permanence ou de manière habituelle (exemple : mandats signés à distance) ;
• ou dans un lieu qui est celui où le professionnel exerce son activité en permanence ou de manière habituelle mais immédiatement après que le consommateur ait été sollicité personnellement et individuellement dans un autre lieu, c’est-à-dire par exemple, à son domicile, sur son lieu de travail ou dans la rue.

Par exemple : constitue une vente hors établissement commercial la signature d’un mandat de vente d’un bien immobilier lors d’une foire ou d’un salon.

Les ventes à distance correspondent à tout contrat conclu entre un professionnel et un consommateur, dans le cadre d'un système organisé de vente ou de prestation de services à distance, sans la présence physique simultanée du professionnel et du consommateur, par le recours exclusif à une ou plusieurs techniques de communication à distance jusqu'à la conclusion du contrat.

Par exemple : constitue une vente à distance la signature d’un mandat de vente en ligne.

Les contrats signés hors établissement commercial et à distance mentionnent impérativement les informations requises par l’article L221-5 du Code de la consommation, notamment le délai de rétractation, et un formulaire de rétractation doit être joint au contrat.

Liste d’opposition au démarchage téléphonique - Bloctel

Cf. article L223-1 et suivants du code de la consommation

Lorsqu’un professionnel est amené à solliciter le numéro de téléphone d’un consommateur, il doit l’informer de son droit de s’inscrire sur une liste d’opposition au démarchage téléphonique (Bloctel : https://www.bloctel.gouv.fr/ ). Lorsque ce recueil d’informations se fait à l'occasion de la conclusion d'un contrat, celui-ci mentionne, de manière claire et compréhensible, l'existence de ce droit pour le consommateur.

Si le site internet du professionnel prévoit un formulaire de contact nécessitant l’inscription du numéro de téléphone du consommateur, les informations relatives à l’opposition au démarchage téléphonique doivent être inscrites sur le site internet.

A noter : la loi du 30 juin 2025 contre toutes les fraudes aux aides publiques prévoit une interdiction de principe du démarchage téléphonique dans tous les secteurs, à partir du 11 août 2026. Le démarchage téléphonique ne sera alors possible que dans deux cas :

• si le consommateur a donné au préalable son accord pour être prospecté, de façon "libre, spécifique, éclairée, univoque et révocable" ;
• ou lorsque l'appel porte sur un contrat en cours (c’est "l’exception client").

Médiateur de la consommation

Cf. article L.611-1 et suivants du code de la consommation

Le professionnel doit choisir un médiateur parmi ceux inscrits sur la liste des médiateurs prévue à l'article L.615-1 du code de la consommation et adhérer à son dispositif de médiation de la consommation.Cette adhésion implique la réalisation de démarches concrètes :

• Contacter un médiateur agréé pour connaître les conditions d’adhésion à son dispositif ;
• Signer une convention ou un contrat d’adhésion formalisant les engagements du professionnel ;
• S’acquitter, le cas échéant, d’une cotisation ou d’un droit d’accès au dispositif ;
• Mettre en place les procédures internes permettant de transmettre les réclamations et d’assurer le suivi des médiations.

Afin de permettre au consommateur un accès aisé à cette médiation, la possibilité de recourir à un médiateur doit lui être communiquée avant que celui-ci ne soit lié par un contrat de vente ou de fourniture de services.

L’information doit notamment figurer sur le site internet du professionnel, dans les mandats de vente ou de location et comporter les mentions obligatoires relatives à la possibilité de saisir un médiateur en cas de litige, en y précisant les coordonnées de celui-ci.

Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986

Respect du double plafond d’honoraires de location

Le décret n° 2014-890 du 1^er août 2014 relatif au plafonnement des honoraires imputables aux locataires et aux modalités de transmission de certaines informations par les professionnels de l'immobilier dispose que :

• Les honoraires supportés par le locataire au titre de la visite, de la constitution du dossier et de la rédaction du bail, ne peuvent être supérieurs à ceux du propriétaire ;
• Ils sont soumis à un maximum de 12€/m² dans les zones très tendues, 10€/m² dans les zones tendues et 8€/m² dans les autres zones. De même, un plafond est fixé à 3€ /m² pour les honoraires dus au titre de la réalisation de l’état des lieux.

Sanction encourue en cas de non-respect : deux ans d’emprisonnement et 300 000 € d’amende (pratique commerciale trompeuse).

Montant du dépôt de garantie

Les articles 22 et 25-6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 régissent le montant du dépôt de garantie, qui est limité à :

• un mois de loyer pour les logements nus (si le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à 2 mois, aucun dépôt de garantie ne peut alors être réclamé au locataire) ;
• deux mois de loyer s’il s’agit d’un logement meublé.

Par ailleurs, les professionnels ne peuvent pas demander au candidat locataire de fournir une somme pour la réservation d’un logement, ni solliciter une avance de loyer pour une période supérieure à trois mois.

Sanction encourue en cas de non-respect de la réglementation : deux ans d’emprisonnement et 300 000 € d’amende (pratique commerciale trompeuse).

Caractéristiques de l’état des lieux

L’article 3 du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixant les modalités d'établissement de l'état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale pose des règles importantes :

• L’état des lieux d’entrée doit pouvoir être comparé à l’état des lieux de sortie (forme comparable, même niveau de détail) ;
• A cet effet, les états des lieux peuvent être réalisés sous la forme d'un document unique ou de documents distincts ayant une présentation similaire.

Sanction encourue en cas de non-respect : deux ans d’emprisonnement et 300 000 € d’amende (pratique commerciale trompeuse).

Clauses réputées non écrites dans le bail de location

L’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 susmentionnée liste les clauses du bail de location qui n’ont pas à y figurer. Parmi celles-ci, on retrouve l’accès au logement par le propriétaire sans accord préalable, la résiliation unilatérale du bail, le paiement du loyer par prélèvement automatique, l’obligation d’adhésion à une compagnie d’assurance choisie par le bailleur, l’interdiction d’hébergement de tiers ou encore l’application de pénalités financières abusives… Ces clauses sont réputées « non écrites », c’est-à-dire que même si elles étaient inscrites dans le bail, elles ne produiraient aucun effet juridique.

Sanction encourue : deux ans d’emprisonnement et 300 000 € d’amende (pratique commerciale trompeuse).

Interdiction de location des « passoires thermiques »

Depuis le 1^er janvier 2025, les logements étiquetés G sur le DPE sont considérés comme non décents, et donc interdits à la location. Cette interdiction va évoluer dans le temps.

A noter : un calendrier spécifique est mis en place dans des collectivités d’outre-mer pour l’interdiction de la location des passoires thermiques. En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte :

• les logements étiquetés G sur le DPE ne pourront plus être loués à compter du 1er janvier 2028.
• les logements étiquetés F sur le DPE ne pourront plus être loués à compter du 1er janvier 2031.

Ce que dit la loi :

Code de commerce :

• Articles L.134-1 et suivants,
• R.134-1 et suivants
• A.134-1 et suivants

Code de la construction et l’habitation :

• Article L126-33
• R126-21 à R126-25
• Article L721-1

Code de la consommation :

• Article L.111-1
• Articles L.121-2 et suivants
• Articles L. 221-1 et suivants
• Article L.223-2
• Article L. 616-1
• Article R.616-1
• Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce (Loi Hoguet)
• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986
• Décret n°72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d'application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et fonds de commerce
• Arrêté du 10 janvier 2017 relatif à l'information des consommateurs par les professionnels intervenant dans une transaction immobilière modifié par l’arrêté du 26 janvier 2022
• Article 19 de la loi n° 2004-575 du 21 juin 2004 pour la confiance dans l'économie numérique dite (LCEN)
• Décret n°2014-890 du 1er août 2014 relatif au plafonnement des honoraires imputables aux locataires et aux modalités de transmission de certaines informations par les professionnels de l'immobilier
• Article 3 du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixant les modalités d'établissement de l'état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale
• Arrêté n°83-50/A du 3 octobre 1983 relatif à la publicité des prix de tous les services
• Code général des collectivités territoriales : article L. 2511-3

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Pour en savoir plus :

• Passoires thermiques : https://www.service-public.fr/particuliers/actualites/A17975