Les contrats de construction de maison individuelle à la loupe

Contrat d’architecte, contrat de maîtrise d’œuvre, marché de travaux… Plusieurs types de contrats peuvent encadrer la construction d’une maison individuelle ; parmi eux, celui qui protège le mieux le consommateur contre les mauvaises pratiques est le contrat de construction de maison individuelle (CCMI).

En 2019, la DGCCRF a mené des investigations pour rechercher les manquements et infractions à la protection du consommateur dans les CCMI. Cette enquête s’est inscrite dans le prolongement de précédents contrôles ayant montré la persistance, chez certains professionnels, de pratiques non conformes à la réglementation.

Le vaste terrain des contrôles

Cette enquête a été menée dans 15 régions, dont 2 outre-mer. Elle a donné lieu au contrôle de 285 établissements et à 461 visites. Au moment de l’enquête, 23 800 entreprises réparties sur tout le territoire exerçaient dans le secteur de la construction de bâtiments ; parmi elles, 9 500 TPE-PME proposaient la construction de maisons individuelles.

Lors du ciblage de leurs contrôles, les enquêteurs ont notamment tenu compte des plaintes recueillies, des résultats de contrôles antérieurs, mais également des mentions valorisantes figurant sur des supports de communication ou sur les réseaux sociaux comme « [maison] clé en main », « Construction de A à Z »…, afin de vérifier leur bien-fondé.

Pour protéger le consommateur en cas d’abandon de chantier ou de malfaçons, il est prévu que, dans le cadre d’un CCMI, de nombreuses formalités soient accomplies par le professionnel : par exemple, souscrire à une garantie de livraison ou encore conclure par écrit les contrats de sous-traitance avant tout commencement d'exécution des travaux. Le maître d’ouvrage doit quant à lui accomplir des démarches comme souscrire à une garantie dommage-ouvrage, obtenir un prêt, acquérir la propriété du terrain à bâtir, démarches pour lesquelles le professionnel peut l’éclairer (c’est la loi du 19 décembre 1990 qui régit le CCMI et la plupart de ses dispositions figurent au Code de la construction et de l’habitation : CCH).

Outre la question de l’information précontractuelle du consommateur et la licéité des pratiques commerciales des professionnels, ce sont ces formalités et démarches liées au CCMI qui ont notamment fait l’objet des contrôles.

Les vérifications ont en particulier porté sur :

• l’existence d’un contrat écrit (obligatoire en l’occurrence) ;
• l’absence de clauses illicites (article L. 231-3 du CCH) ;
• la garantie de livraison du constructeur (article L. 231-6 du CCH) ;
• le respect de l’échéancier des appels de fonds (article R. 231-7 du CCH) ;
• l’information lisible et compréhensible sur le droit de rétractation.

La grande diversité des manquements constatés

Comme lors des précédentes enquêtes, les résultats montrent qu’un peu plus d’un établissement contrôlé sur deux ne respecte pas la réglementation : 55% en l’occurrence. Or, si certaines anomalies peuvent n’avoir qu’un impact à la marge sur le projet de construction (envoi du contrat en un seul exemplaire aux deux cocontractants au lieu d’un envoi individuel par exemple), d’autres peuvent être bien plus dommageables pour le maître d’ouvrage (par exemple, l’absence de contrat écrit ou encore le démarrage du chantier sans garantie de livraison).

Lors de cette enquête, ce sont les règles propres au CCMI qui ont fait l’objet du plus grand nombre de manquements, dont parmi eux des manquements particulièrement importants car concernant : la conformité du contrat, la nécessité d’avoir une garantie de livraison, l’information sur le droit de rétractation ou encore l’interdiction, pour le professionnel, de percevoir une somme d’argent avant la signature du contrat ou avant la date d’exigibilité de la créance. Le contrôle des contrats a par ailleurs permis d’identifier plusieurs clauses abusives, par exemple les clauses ayant pour objet ou pour effet d'interdire au maître de l'ouvrage de visiter le chantier, préalablement à chaque échéance de paiement et à la réception des travaux ou encore de subordonner la remise des clefs au paiement intégral du prix et faire ainsi obstacle au droit du maître de l'ouvrage de consigner les sommes restant dues lorsque des réserves sont faites à la réception des travaux.

Mais les manquements relevés par les enquêteurs n’ont pas concerné que les contrats eux-mêmes. Le respect de la réglementation qui s’impose dès la phase précédant leur signature a lui aussi été contrôlé et plusieurs manquements aux règles du Code de la consommation relatives à l’information précontractuelle du consommateur ont été pointés.

De même, les enquêteurs ont recherché l’existence de pratiques commerciales trompeuses ou déloyales et en ont décelé certaines, comme par exemple celle d’un constructeur qui mentionnait les références d’un assureur ayant fait faillite ou encore celle d’un agent commercial d’une société de maisons en bois ayant encaissé un acompte de 35% du prix global convenu mais n’ayant jamais démarré les travaux ensuite ou même celle détectée dans une publicité pour des prestations de location-accession, proposées à la rubrique « Location » dans la publication de presse en cause alors qu’il s’agissait de vente de terrain et de construction de maison.

Trop de mauvaises pratiques persistantes

Même si ces investigations témoignent d’un taux d’anomalies par établissement en légère baisse par rapport à l’année précédente (55% contre 57%) et d’une certaine stabilité sur les quatre dernières enquêtes (entre 2016 et 2018), elles n’en démontrent pas moins la persistance d’un niveau toujours élevé d’anomalies.

Sur les 285 entreprises contrôlées, 158 ont été l’objet de suites par les services d’enquête (55% des contrôles). Selon la gravité des constats, les enquêteurs ont pris des mesures pédagogiques, correctives ou répressives, en l’occurrence :

• 87 avertissements
• 56 injonctions
• 31 procès-verbaux pénaux
• 1 procès-verbal administratif
• 1 procédure au civil

Une suite sur deux est pédagogique avec 49% d’avertissements (contre 61% en 2018). Un tiers des suites a été de nature corrective, soit 32% d’injonctions (contre 21% en 2018) et un peu moins d’un contrôle litigieux sur 5 a donné lieu à la rédaction d’une suite répressive soit 18% de procès-verbaux pénaux (contre 17% en 2018).

Dans cette enquête, une attention devait être portée sur la vérification de la prise en compte des suites par des opérateurs ayant fait l’objet d’un contrôle antérieur. Le plus souvent, il a été constaté une remise en conformité satisfaisante des pratiques de ces professionnels. Par ailleurs, plusieurs procédures pénales qui avaient été engagées à l’issue de précédentes enquêtes ont fait l’objet de transactions, acceptées et réglées depuis par les professionnels concernés. Les enquêteurs soulignent aussi que cette persistance d’anomalies s’explique notamment par le manque de maîtrise de la réglementation de la part de certains constructeurs ce qui justifie une poursuite des contrôles sur ces professionnels lors de prochaines enquêtes.