Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes

Contrôle des professionnels de l’immobilier

Information incomplète des clients, allégations trompeuses, flou sur les honoraires… l’enquête réalisée par la DGCCRF en 2020 sur les professionnels de l’immobilier révèle que la réglementation visant à protéger les consommateurs reste encore très imparfaitement appliquée.

Illustration d'un panneau "a louer" accroché au rebord d'une fenêtre
©AdobeStock Benjamin Sibuet

Le secteur des professionnels de l’immobilier est régi par la « loi Hoguet » (loi n° 70-9 du 2 janvier 1970) qui réglemente les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce. Par ailleurs, L’arrêté du 10 janvier 2017 modifié le 26 janvier 2022  relatif à l'information des consommateurs par les professionnels intervenant dans une transaction immobilière impose aux professionnels de respecter certaines obligations en matière de publicité.

Afin de vérifier la bonne application de ces réglementations, les agents de la DGCCRF ont contrôlé plus d’un millier de professionnels de l’entremise immobilière (agences immobilières indépendantes ou affiliées à des enseignes nationales, mandataires…). Les enquêteurs ont ciblé les opérateurs ayant fait l’objet de plaintes ou de signalements de consommateurs ainsi que les établissements n’ayant pas été contrôlés lors des précédentes enquêtes. Les investigations ont mis en lumière un taux d’établissements en anomalie de 62 %.

Malgré la crise sanitaire, le marché immobilier est demeuré dynamique en 2020. Le nombre de transactions a augmenté au profit des biens plus récents et situés hors des métropoles.

1,065 million
transactions immobilières
ont été réalisées en France en 2019.

Les agents ont dans un premier temps contrôlé les sites internet des professionnels afin de vérifier la présence des mentions légales, le formalisme des barèmes d’honoraires, le respect des mentions dans les annonces (cf. encadré infra) ainsi que les informations relatives au médiateur de la consommation et à la possibilité de s’opposer au démarchage téléphonique.

Ils se sont ensuite rendus dans les établissements des professionnels  concernés afin de contrôler les conditions requises pour l’exercice de la profession (carte professionnelle, habilitation pour les agents commerciaux, assurance responsabilité civile professionnelle et formation continue pour le titulaire d’une carte professionnelle, garantie financière et tenue des registres), l’information fournie aux consommateurs, notamment l’affichage des prix en vitrine, la production du diagnostic de performance énergétique (DPE), et les documents précontractuels et contractuels (mandat, registre, contrat de location…).

Plus de 50 % des manquements relevés par les services de la DGCCRF portaient sur l’information du consommateur et sur les pratiques commerciales des professionnels.

Une information précontractuelle et contractuelle défaillante

Concernant l’état des lieux du bien, l’enquête a permis de constater que les agences ont tendance à réaliser elles-mêmes l’état des lieux d’entrée, succinctement (document d’environ 4 pages) alors qu’elles font appel à des prestataires externes pour la réalisation de l’état des lieux de sortie, aboutissant à la production d’un document exhaustif (d’environ 20 pages). Le formalisme des deux documents doit pourtant être similaire afin de pouvoir les comparer.

Plusieurs mandats de vente non exclusifs dits « mandats pro » présentaient une clause pénale illicite engageant le vendeur à s’acquitter des honoraires ou d’une partie des honoraires même si le bien est in fine vendu par un autre intermédiaire. D’autres clauses illégales ont été constatées telles que la clause imposant au vendeur de payer 50 % des honoraires même s’il a trouvé lui-même l’acheteur sans l’intermédiaire de l’agence, ou une clause, dans les mandats de vente, laissant penser que le simple fait de ne pas prévenir l’agent immobilier que la vente a été réalisée sans son concours permettrait à ce dernier de demander une indemnité compensatrice. Or, les clauses ayant pour seul objet de procurer au professionnel une somme équivalente à une rémunération, en l’absence de réalisation effective de la vente, sont illicites et peuvent être qualifiées de trompeuses puisqu’elles laissent penser, à tort, que le vendeur doit s’acquitter du montant de la clause pénale dès lors qu’il vend son bien même avec un autre intermédiaire.

Concernant le droit à rétractation, plusieurs cas d’incitation à la renonciation ont été relevés. Les enquêteurs ont également constaté plusieurs manquements dans des mandats de vente ou de location conclus hors établissement comme l’absence de formulaire de rétractation, le non-respect de son formalisme ou un délai de 7 jours au lieu de 14.

De nombreux manquements sur les barèmes d’honoraires et des informations erronées dans les annonces

Les enquêteurs ont relevé de nombreux défauts d’information des consommateurs :

1. Concernant les barèmes d’honoraires :

  • peu visibles en vitrine et à l’intérieur des établissements,
  • indiqués hors taxe (HT) plutôt que toutes taxes comprises (TTC) comme le prévoit la loi,
  • qui n’indiquaient pas à qui incombait le paiement des honoraires (vendeur/propriétaire ou acheteur/locataire ?) ou qui ne renseignent pas le consommateur sur la politique commerciale de l’agent immobilier (mention de type « honoraires à la charge du vendeur ou de l’acquéreur selon le mandat »),
  • qui fixaient des honoraires calculés sur le prix de vente honoraires inclus alors qu’il ne peut pas y avoir de calcul d'honoraires sur un prix comprenant déjà des honoraires, car dans ce cas, cela augmente de manière injustifiée le prix global à payer par l’acheteur[1],
  • indication « frais d’agence inclus » (« FAI ») alors que les honoraires étaient à la charge du vendeur : cette pratique est considérée comme une pratique commerciale trompeuse puisqu’elle laisse croire aux acquéreurs potentiels qu’ils prendront en charge les honoraires alors qu’ils seront payés par le vendeur,
  • sans le pourcentage des honoraires lorsqu’ils sont à la charge de l’acquéreur,
  • sans application des barèmes d’honoraires, avec des prix supérieurs à ceux indiqués dans le barème ou dans le mandat.

Les annonces indiquant que les honoraires sont à « la charge du vendeur », se sont multipliées au détriment de celles indiquant des honoraires à « la charge de l’acquéreur ». Or, ces dernières fournissent une information plus complète puisqu’elles indiquent le prix de vente avec et sans honoraires. Les annonces indiquant « honoraires à la charge du vendeur » restreignent les possibilités de négociation de l’acquéreur. Ce mode de répartition pénalise l’acheteur devant alors s’acquitter d’honoraires qui ne sont juridiquement pas à sa charge, mais aussi de frais de notaire plus élevés puisque les honoraires sont intégrés dans le prix de vente.

2. Sur le prix de vente :

  • Absence de vente dans des agences spécialisées en « biens de prestige ».

Concernant les annonces de location, l’enquête a mis en lumière des manquements dans l’affichage de l’annonce :

  • absence d’indication de la surface des biens en location,
  • absence de la mention et du prix des charges,
  • absence d’indication du montant du dépôt de garantie,
  • mentionnant des honoraires ne correspondant au barème,
  • ne respectant pas le plafonnement des honoraires (les prestations de visite du preneur, de constitution de dossier et de rédaction de bail sont plafonnées à 8, 10 ou 12 €/m² selon les zones géographiques. La prestation relative à l’état des lieux du bien loué est limitée, quant à elle, à 3 €/m² de surface habitable. Ces plafonds ne peuvent en aucun cas faire l’objet de dépassement à la charge du locataire, et le bailleur doit s’acquitter au moins de la même somme que le locataire).
  • ne ventilant pas les honoraires, de manière à distinguer d’une part, les prestations regroupant la visite, la constitution du dossier et la rédaction de bail et, d’autre part, l’état des lieux d’entrée.

Des informations relatives à la qualité du bien sont manquantes

Lors de l’enquête, certaines annonces portaient les mentions « DPE (diagnostic de performance énergétique) en cours » ou « DPE vierge ». L’absence d’information sur les résultats du DPE notamment les classes de performance énergétique et d’émissions de gaz à effet de serre, était fréquente alors qu’elles sont obligatoires.

Certaines informations obligatoires faisaient également souvent défaut sur les annonces de vente de biens en copropriété, telles que le nombre total de lots, les éléments sur le montant moyen annuel des charges de copropriété, l’information selon laquelle le syndic est en procédure contentieuse avec des propriétaires.

La médiation et l’opposition téléphonique n’étaient pas indiquées

Rares étaient les sites internet présentant toutes les informations légales (numéro SIRET, capital social, adresse du siège, coordonnées de l’agence, nom et de l’adresse de l’autorité ayant délivré l’autorisation d’exercer et le numéro de carte professionnelle, etc.).

L’obligation visant à indiquer le nom du médiateur de la consommation et ses coordonnées sur les documents d’information précontractuelle, sur les mandats ou sur les sites internet dédiés n’était pas respectée, en particulier chez les agences indépendantes.

Concernant l’indication des informations sur la possibilité de s’inscrire sur une liste d’opposition au démarchage téléphonique Bloctel, la majorité des agences contrôlées étaient en non-conformité.

Des pratiques commerciales trompeuses dans 21 % des cas

En raison d’une forte concurrence dans le secteur, certains professionnels ont pu être tentés par des pratiques commerciales trompeuses afin d’obtenir des mandats avant leurs concurrents. En 2020, ces pratiques ont constitué 21 % des anomalies relevées. Les plus courantes portent :

  • sur des annonces de vente ou de location sans mandat ou avec un mandat dont la date de validité a expiré,
  • des annonces laissées en vitrine ou sur des sites internet alors que les biens sont vendus ou loués depuis plusieurs mois (dans le but de capter la clientèle en montrant une forte activité).
  • des annonces affichant la mention « vendu » laissant croire que le bien a été vendu par l’agent immobilier alors que la transaction a été réalisée par un autre professionnel.

Plusieurs cas de fausses allégations ont été relevés notamment la présence de mentions trompeuses dans les annonces de vente (par exemple la mention « nouveau » alors que le bien est en vente depuis plusieurs mois ; ou « exclusif », alors que le mandat est simple ou que la clause d’exclusivité a expiré).

Les professionnels détiennent leur carte mais ne font pas toujours les démarches pour habiliter leurs salariés et déclarer leurs succursales

En quasi-totalité, les professionnels de l’immobilier détenaient une carte professionnelle et les registres étaient généralement bien tenus. Quelques manquements ont toutefois été observés tels que des défauts de validité de la carte professionnelle (dus à des retards de renouvellement des cartes professionnelles et des attestations de collaborateurs).

Le titulaire de la carte professionnelle doit effectuer une démarche auprès des Chambres de commerce et d’industrie (CCI) pour habiliter l’agent commercial ou le salarié appelé à négocier pour le compte de l’agence. Or, l’enquête a révélé de nombreux défauts d'habilitation pour les collaborateurs. De même, les enquêteurs ont constaté fréquemment l’absence de récépissé de déclaration d’activité des établissements secondaires (succursale, agence ou bureau) alors que la déclaration auprès de la CCI est obligatoire.

Les pratiques relevées ont donné lieu à des suites

Quoiqu’en légère baisse par rapport à 2019 (64%), le taux d’anomalies constaté par établissement visité est resté élevé en 2020 (62,5 %). Les anomalies ont donné lieu à 760 avertissements et 861 injonctions. 70 PV administratifs et 51 PV pénaux devraient également être dressés.

Les suites pénales concernent notamment des professionnels ne détenant pas de carte professionnelle d’agent immobilier  et des pratiques commerciales trompeuses (PCT) en l’absence d’information sur les résultats du DPE sur une majorité d’annonces présentées.

Des procès-verbaux administratifs ont été dressés lorsque les professionnels n’affichaient pas leur barème d’honoraires sur leur site internet ou en vitrine de leur agence physique.

Les futurs acheteurs ou locataires doivent être correctement informés

La DGCCRF demeure particulièrement attentive à l’information des futurs acheteurs ou locataires afin qu’ils puissent connaître les caractéristiques du bien immobilier avant la transaction. Compte tenu du taux d’anomalies élevé, la pression de contrôle sera donc maintenue dans ce secteur d’autant que la réglementation a évolué en 2022 avec la mise en place de l’affichage obligatoire des barèmes en prix maximums, l’information sur l’encadrement des loyers et sur le diagnostic de performance énergétique.

[1] Exemple : pour un bien vendu 160 000 euros honoraires inclus, l’acheteur paiera 171 200 €, soit [160 000 + (7 % x 160 000)] (calcul avec un taux d’honoraires fixé à 7 %).

Cible

1006 établissements contrôlés

Résultats

Taux d’anomalie : 62,5 %
760 avertissements
861 injonctions
70 intentions de procès-verbaux administratifs
51 intentions de procès-verbaux pénaux

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