Écrit le 16/12/2024
Depuis 2008 les Armées ont revu leurs emprises immobilières et réorganisé leurs fonctions de soutien, entrainant ainsi une réduction de leur parc immobilier. Pourtant, celui-ci représente toujours une part substantielle du parc étatique. Alors que les possibilités de cessions sont désormais plus rares, la Cour des comptes incite le ministère des Armées à adopter une stratégie globale de valorisation du patrimoine immobilier qui lui est affecté.
Le rapport dresse un bilan : le patrimoine immobilier du ministère des armées est l’un des plus importants de l’État, puisqu’il comprend environ 25 millions de m² de surface utile brute (SUB), soit 26 % de celui de l’État. Très hétérogène, ce patrimoine se compose de casernes, de bases aériennes, de logements, d’immeubles de bureaux, de lieux de mémoire... Sa valeur nette comptable s’élevait en 2020 à 17 milliards d’euros, soit un quart de celle du parc immobilier contrôlé par l’État.
A partir de 2008, et dans le cadre de la révision générale des politiques publiques (RGPP), le ministère des Armées a commencé à mener une politique de valorisation immobilière. La dissolution de nombreuses unités, la réorganisation des fonctions de soutien ainsi que la rationalisation des implantations ont permis de libérer des emprises.
La Cour des comptes, dans un rapport publié le 22 novembre 2024, dresse le bilan des cessions réalisées.
Alors que pendant plusieurs années le produit des cessions immobilières permettait d’alimenter les crédits de la mission budgétaire Défense, la disparition de cette dérogation au principe d’universalité budgétaire a coïncidé avec un ralentissement du rythme des cessions immobilières. De plus, les opérations de vente sont plus longues et complexes pour un gain souvent modeste : les cessions peuvent être affectées par des contentieux, l’exercice du droit de priorité, la remise en cause de leur évaluation domaniale, la défection de bailleurs, des changements de projets ou bien encore, de par leur nature, certains biens sont difficiles à vendre, comme les anciennes bases aériennes.
La direction de l’immobilier de l’État (DIE) recommande de sortir du « tout cession » et de réfléchir au développement d’autres modes de valorisation, la Cour des comptes regrette que le ministère des Armées ne se soit pas encore engagé dans une telle démarche. Elle recommande donc au ministère des Armées de définir rapidement une stratégie de valorisation, après avoir adopté une méthode.
Le rapport souligne également certaines lacunes du ministère des Armées dans le suivi de clauses contractuelles qui nécessitent un suivi poussé. C’est notamment le cas lorsque le bien a été cédé de façon très avantageuse, comme les dispositifs de cession à l’euro symbolique ou avec une décote « Duflot » : ce dispositif permet de céder un bien avec une décote pouvant aller jusqu'à 100 % de sa valeur vénale lorsque la cession est destinée à la construction de logements sociaux. Le respect des contreparties imposées à l’acquéreur, fixées par la loi et reprises sous forme de clauses dans l’acte de cession, doit alors être assuré. La Cour des comptes insiste sur ce point dans la mesure où ces deux dispositifs ont représenté une part importante des cessions : 135 cessions à l’euro symbolique sur la période 2008-2021 et 23 cessions avec décote depuis 2014, soit une perte de recette totale de plus de 410 millions d’euros.
La Cour des comptes recommande donc vivement de définir une stratégie pour la valorisation des actifs immobiliers du ministère (biens potentiellement frappés d’inutilité, déclarés inutiles, remis au domaine…) et de définir à l’échelon ministériel un programme de valorisation pour les cinq ou dix prochaines années.