SCPI : investissez dans l’immobilier avec un placement collectif

Société civile de placement immobilier (SCPI) : qu’est-ce que c’est ?

Une société civile de placement immobilier (SCPI) est un organisme de placement collectif prenant la forme d’une société non cotée en bourse. La SCPI, appelée également « pierre-papier », est un placement immobilier locatif avec un horizon d’investissement de long terme.

La SCPI collecte de l’argent auprès de nombreux investisseurs dans l’objectif d’acquérir et gérer un patrimoine immobilier destiné à la location.

On distingue plusieurs types de SCPI :

Comment investir au sein d’une SCPI ?

L’investissement dans les SCPI est une opportunité pour les épargnants de diversifier leur patrimoine et d’accéder à des biens immobiliers locatifs difficilement accessibles avec un investissement en direct (immobilier d’entreprises, par exemple).

L’investissement dans les SCPI se caractérise par sa grande facilité. Vous pouvez acquérir des parts de SCPI avec un faible ticket d’entrée à partir de quelques centaines d’euros.  

Pour acheter des parts, vous pouvez vous adresser à votre banquier, à une société de gestion ou encore à un conseiller en investissement.

Vous pouvez acquérir des parts de SCPI de plusieurs manières :   

• au comptant : si vous disposez de suffisamment de liquidités, vous pouvez acquérir directement des parts de SCPI. Vous pouvez également programmer des achats réguliers pour vous constituer un patrimoine progressivement,   
• à crédit : vous contractez un crédit immobilier auprès de votre banque, selon votre capacité d’emprunt, pour acheter des parts de SCPI. Les revenus perçus vous permettront de rembourser tout ou partie de votre crédit. On parle alors d’un investissement avec effet de levier. L’investissement à crédit dans les SCPI offre également un avantage fiscal. En effet, vous pouvez déduire les intérêts d’emprunt et le coût de l’assurance emprunteur des revenus fonciers perçus. Cet avantage fiscal diminue progressivement avec l’amortissement de l’emprunt,  
• en assurance vie : certaines SCPI sont accessibles dans les contrats d’assurance vie multisupport sous le forme d’unité de compte. En logeant des parts de SCPI dans votre assurance vie, cela vous permet de bénéficier de son cadre fiscal avantageux,   
• en démembrement : il est possible d’acquérir uniquement la nue-propriété des SCPI. La valeur de la nue-propriété dépendra de la clé de répartition entre l’usufruit et la nue-propriété. En acquérant uniquement la nue-propriété, vous bénéficiez d’une décote sur le prix de la part mais vous renoncez à percevoir des revenus pendant toute la durée du démembrement.

Quelles sont les missions de la SCPI ?

Dans le cadre de votre investissement, la société civile de placement immobilier assure plusieurs missions :   

• acquérir des biens immobiliers,
• rechercher des locataires,   
• établir l’état des lieux,   
• s’acquitter des charges,   
• effectuer les travaux,   
• récupérer les loyers.

En contrepartie de la réalisation de ces missions, vous devez vous acquitter de frais de gestion à l’occasion de la souscription de parts, mais aussi annuellement. Les frais appliqués aux SCPI peuvent être assez élevés et réduire le rendement du placement.

Société civile de placement immobilier : quel rendement ?

Si lors d’un investissement locatif classique, le rendement prend la forme d’un loyer que vous percevez chaque mois, dans le cadre d’une société civile de placement immobilier l’investisseur est rémunéré par le biais de dividendes, versés trimestriellement le plus souvent.

Le montant des dividendes dépend des loyers perçus par la société et du nombre de parts que vous détenez.

Enfin, la valeur des parts des SCPI évolue avec le temps en fonction du taux de remplissage des immeubles locatifs mais aussi de l’état du marché immobilier. Les gestionnaires des SCPI revalorisent régulièrement à la hausse ou à la baisse la valeur des SCPI.

Quels sont les avantages de la SCPI?

La société civile de placement immobilier vous permet de diversifier vos placements puisqu’en acquérant des parts dans une SCPI, vous investissez dans des projets immobiliers multiples.

Par ailleurs, puisqu’il s’agit d’un placement collectif, les risques sont mutualisés entre l’ensemble des investisseurs.

Quels sont les inconvénients de la SCPI?

Si l’investissement par le biais d’une société civile de placement immobilier est attrayant, ce type d’investissement comporte aussi des risques.En effet, ni le rendement ni le capital de la SCPI ne peuvent faire l’objet d’une garantie, puisqu’ils sont dépendants du marché de l’immobilier et de l’état locatif de la SCPI.

Ainsi, vous n’avez aucune certitude du montant des dividendes que vous percevrez à court, moyen ou long terme et de la valeur de vos parts si vous souhaitez les revendre. Néanmoins, l’investissement immobilier est considéré comme moins volatile (c’est-à-dire que votre investissement est moins exposé à de fortes et brusques variations de sa valeur) que d’autres classes d’actifs comme les actions.

Enfin, l’investissement en SCPI est peu liquide. C’est-à-dire que la cession de vos parts de SCPI peut prendre du temps et la société de gestion ne peut pas vous garantir de trouver un acquéreur.

Revenus d’une SCPI: quelle fiscalité ?

Les dividendes issus d’une société civile de placement immobilier (SCPI) sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et doivent être déclarés comme revenus fonciers.

L’investissement locatif par le biais d’une SCPI peut générer un déficit foncier et participer à réduire votre impôt sur le revenu.