Écrit le 05/08/2025
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Vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif sans en assumer la gestion ? Avoir recours à une société civile de placement immobilier (SCPI), aussi appelée « pierre papier », vous permet d’investir indirectement dans l’immobilier locatif aux côtés d’autres investisseurs. En quoi consiste une SCPI ? Quels sont les avantages et les risques ? Quelle fiscalité s’applique ? Explications.
Société civile de placement immobilier (SCPI) : qu’est-ce que c’est ?
Une société civile de placement immobilier (SCPI) est un organisme de placement collectif prenant la forme d’une société non cotée en bourse. La SCPI, appelée également « pierre-papier », est un placement immobilier locatif avec un horizon d’investissement de long terme.
La SCPI collecte de l’argent auprès de nombreux investisseurs dans l’objectif d’acquérir et gérer un patrimoine immobilier destiné à la location. Elles font partie des organismes de placements collectifs (OPC).
À savoir
Depuis l'ordonnance du 3 juillet 2024, les SCPI peuvent également investir dans des actifs liés aux énergies renouvelables. Elles doivent aussi évaluer leur patrimoine deux fois par an (en juin et décembre) contre une fois auparavant.
On distingue plusieurs types de SCPI avec des objectifs et des stratégies d’investissement différents :
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Les SCPI de rendement : l’objectif principal est de générer des revenus locatifs. Dans les SCPI de rendement, il existe plusieurs catégories de SCPI, qui se distinguent par la nature des biens immobiliers. |
les SCPI fiscales : aussi appelées SCPI d’habitation. Leur objectif principal est de bénéficier de réductions d’impôts qui correspondent à une loi fiscale liée à l’immobilier neuf ou l’immobilier ancien à restaurer. Il existe plusieurs types de SCPI fiscales. |
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- les SCPI résidentielles : principalement constituées d’immeubles locatifs destinés aux particuliers, |
- les SCPI Denormandie : elles permettent d’investir dans des biens immobiliers anciens rénovés en bénéficiant d’une réduction d’impôt, |
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- les SCPI de commerces : principalement constituées d’immeubles à vocation commerciale, |
- les SCPI Malraux : elles acquièrent et rénovent des biens immobiliers situés en secteurs sauvegardés, |
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- les SCPI de bureaux : principalement constituées d’immeubles de bureaux, d’immobiliers d’entreprises, |
les SCPI Pinel, |
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- les SCPI spécialisées ou thématiques : elles investissent principalement dans un secteur particulier (hôtels, logistiques, résidences pour les seniors, cliniques, etc.), |
- les SCPI de déficit foncier : elles investissent dans des biens immobiliers en mauvais état nécessitant une rénovation, |
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- les SCPI diversifiées : avec des investissements dans différentes typologies d’actifs immobiliers. |
Certaines SCPI investissent dans des zones géographiques précises (SCPI régionales), tandis que d’autres investissent à l’international (notamment en zone euro).
Comment investir au sein dans une SCPI ?
L’investissement dans les SCPI est une opportunité pour les épargnants de diversifier leur patrimoine et d’accéder à des biens immobiliers locatifs difficilement accessibles avec un investissement en direct (immobilier d’entreprises, par exemple).
L’investissement dans les SCPI se caractérise par sa grande facilité. Vous pouvez acquérir des parts de SCPI avec un faible ticket d’entrée.
À savoir
Il n’existe plus de montant minimal légal depuis juillet 2024, mais les sociétés de gestion fixent un seuil d’entrée, généralement entre 100 et 1 000 €.
Pour acheter des parts, vous pouvez vous adresser à votre banquier, à une société de gestion ou encore à un conseiller en investissement.
Vous pouvez acquérir des parts de SCPI de plusieurs manières :
- au comptant : si vous disposez de suffisamment de liquidités, vous pouvez acquérir directement des parts de SCPI. Vous pouvez également programmer des achats réguliers pour vous constituer un patrimoine progressivement,
- à crédit : vous contractez un crédit immobilier auprès de votre banque, selon votre capacité d’emprunt, pour acheter des parts de SCPI,
- en assurance vie : certaines SCPI sont accessibles dans les contrats d’assurance vie multisupport sous le forme d’unité de compte,
- en démembrement : il est possible d’acquérir uniquement la nue-propriété des SCPI. La valeur de la nue-propriété dépendra de la clé de répartition entre l’usufruit et la nue-propriété.
Quelles sont les missions d'une SCPI ?
Dans le cadre de votre investissement, la société civile de placement immobilier assure plusieurs missions :
- acquérir des biens immobiliers,
- rechercher des locataires,
- établir l’état des lieux,
- s’acquitter des charges,
- effectuer les travaux,
- récupérer les loyers.
En contrepartie de la réalisation de ces missions, vous devez vous acquitter de frais de gestion à l’occasion de la souscription de parts, ainsi que des frais annuels de gestion chaque année. Les frais appliqués aux SCPI peuvent être assez élevés et réduire le rendement du placement.
Société civile de placement immobilier : quel rendement ?
Si lors d’un investissement locatif classique, le rendement prend la forme d’un loyer que vous percevez chaque mois, dans le cadre d’une société civile de placement immobilier l’investisseur est rémunéré par le biais de dividendes, versés trimestriellement le plus souvent.
Le montant des dividendes dépend des loyers perçus par la société et du nombre de parts que vous détenez.
À savoir
L’acquisition de parts n’ouvre pas immédiatement droit au versement de dividendes : un délai de jouissance (de trois à six mois en général) s’applique entre la souscription et le début de la perception de revenus.
Enfin, la valeur des parts des SCPI évolue avec le temps en fonction du taux de remplissage des immeubles locatifs ainsi que de l’état du marché immobilier. Les gestionnaires des SCPI revalorisent régulièrement à la hausse ou à la baisse la valeur des SCPI.
Quels sont les avantages de la SCPI?
La société civile de placement immobilier présente plusieurs avantages :
- accessibilité : l’investissement est possible dès quelques centaines d’euros, la rendant plus accessible que d’autres investissements immobiliers,
- diversification : elle vous permet de diversifier vos placements puisqu’en acquérant des parts dans une SCPI, vous investissez dans des projets immobiliers multiples,
- mutualisation des risques : puisqu’il s’agit d’un placement collectif, les risques sont mutualisés entre l’ensemble des investisseurs.
- zéro gestion : vous n'avez pas à vous occuper de la gestion locative, des travaux ou de la recherche de locataires puisque la société de gestion s’occupe de tout,
- souplesse d’investissement : vous pouvez investir au comptant, à crédit, en assurance vie, etc.
Quels sont les inconvénients de la SCPI ?
Si l’investissement par le biais d’une société civile de placement immobilier est attrayant, ce type d’investissement comporte aussi des risques. En effet, ni le rendement ni le capital de la SCPI ne peuvent faire l’objet d’une garantie, puisqu’ils sont dépendants du marché de l’immobilier et de l’état locatif de la SCPI.
Ainsi, vous n’avez aucune certitude du montant des dividendes que vous percevrez à court, moyen ou long terme et de la valeur de vos parts si vous souhaitez les revendre. Néanmoins, l’investissement immobilier est considéré comme moins volatile (c’est-à-dire que votre investissement est moins exposé à de fortes et brusques variations de sa valeur) que d’autres classes d’actifs comme les actions.
Enfin, l’investissement en SCPI est peu liquide. C’est-à-dire que la cession de vos parts de SCPI peut prendre du temps et la société de gestion ne peut pas vous garantir de trouver un acquéreur. Les délais de cession varient généralement entre deux et six mois selon la SCPI et les conditions de marché.
À savoir
Investir dans une SCPI nécessite de la prudence. Si de nombreuses plateformes en ligne peuvent proposer ce type de placement, restez toutefois sur vos gardes.
Au moindre doute, vous pouvez contacter l’Autorité des marchés financiers par le biais de sa plateforme Épargne Info Service au 01 53 45 62 00.
Revenus d’une SCPI: quelle fiscalité ?
La fiscalité des revenus fonciers en SCPI
Les dividendes issus d’une société civile de placement immobilier (SCPI) sont considérés comme des revenus fonciers. Ils sont donc soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu, ainsi qu’aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Chaque année, vous devez déclarer ces revenus dans votre déclaration de revenus.
À noter :
Il existe deux régimes fiscaux possibles pour déclarer ces revenus fonciers :
- le régime micro-foncier, applicable si vos revenus fonciers totaux sont inférieurs à 15 000 euros par an. Il vous permet un abattement forfaitaire de 30 % sur le montant brut de vos revenus fonciers,
- le régime réel, obligatoire au-delà de 15 000 euros de revenus fonciers par an. Il vous permet de déduire vos charges réelles (intérêts d’emprunt éventuels, frais de gestion, etc.).
L’investissement locatif par le biais d’une SCPI peut générer un déficit foncier et participer à réduire votre impôt sur le revenu dans la limite de 10 700 euros par an. La part du déficit dépassant ce plafond, ainsi que la part liée aux intérêts d’emprunt, est reportable et déductible des revenus fonciers des dix années suivantes.
Pour les SCPI investissant à l’international, la fiscalité peut varier : les revenus peuvent être soumis à une imposition locale avec possibilité d’imputations via les conventions fiscales internationales.
La fiscalité des revenus financiers en SCPI
Les revenus financiers, tels que les intérêts générés par la trésorerie de la SCPI, sont soumis au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) de 30 %. Ce prélèvement inclut 12,8 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux.
La fiscalité des plus-values immobilières en SCPI
Lorsque vous revendez vos parts, la plus-value réalisée est imposée au taux forfaitaire de 19 % plus 17,2 % de prélèvements sociaux, selon les règles d’imposition des plus-values immobilières. Un abattement est possible selon la durée de détention.
Vos questions fréquentes
Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est une société qui collecte des fonds auprès d’investisseurs (particuliers ou entreprises) afin d’acheter et gérer un parc immobilier à vocation locative, permettant à chacun d’en détenir une part, d’en mutualiser les risques, et de percevoir des revenus fonciers.
L’investissement en SCPI permet de se constituer un patrimoine immobilier accessible, diversifié et sans gestion quotidienne, moyennant des frais spécifiques et une liquidité limitée, tandis que l’achat immobilier en direct offre un contrôle total mais exige du temps, plus de capital et expose à une concentration des risques et davantage de démarches.
Le ticket minimum d’entrée varie selon la SCPI. Il se situe généralement à partir de quelques centaines d’euros (prix d’une part), mais certaines exigent un achat minimum de cinq à dix parts, soit souvent entre 1 000 et 5 000 euros.
Les risques principaux sont :
- le risque de perte en capital au moment de la revente (le capital étant non garanti),
- le risque de rendement non garanti : les revenus issus des loyers peuvent diminuer en cas de vacance locative (logements ou bureaux non loués) ou d’impayés de la part des locataires.,
- le risque de liquidité : les parts de SCPI ne se revendent pas instantanément. Il peut y avoir un délai de plusieurs mois pour trouver un acquéreur, surtout en cas de crise immobilière,
- le risque lié à la gestion, l’investisseur n’ayant aucune maîtrise sur les décisions de gestion ou la sélection des biens,
- le risque de concentration : une faible diversification sectorielle (bureaux seuls, commerces seuls) ou géographique augmente la fragilité du placement face à une crise sur un secteur ou une région donnée,
- le risque de fiscalité élevée pouvant diminuer le rendement net.
- le risque d’endettement de la SCPI : certaines SCPI financent leurs acquisitions par endettement, ce qui peut amplifier à la fois les gains et les pertes.
Vous pouvez acheter des parts via :
• les sociétés de gestion elle-même,
• les banques,
• les conseillers en gestion de patrimoine,
• les plateformes en ligne spécialisées.
Vous pouvez acquérir des parts de SCPI de plusieurs manières :
• au comptant,
• à crédit,
• en démembrement,
• avec un contrat d’assurance-vie.
Lors de votre souscription, vous devez fournir :
• un bulletin de souscription dûment rempli,
• une pièce d'identité valide,
• un justificatif de domicile récent,
• un RIB (pour versement des loyers),
• un justificatif d'origine des fonds (exigé dans de nombreux cas pour la lutte anti-blanchiment).
Une fois votre dossier accepté et le paiement effectué (virement, chèque), vous recevrez une attestation de propriété des parts et, après un délai de jouissance, commencerez à percevoir des revenus.
Les principaux frais à prévoir lors d’un investissement en SCPI sont les suivants :
• les frais de souscription (ou frais d'entrée),
• les frais de gestion annuels,
• les frais de cession, lors de la revente de parts.
La revente dépend du type de SCPI :
- SCPI à capital variable : la société de gestion rachète les parts dès qu’un nouvel investisseur se présente. Le délai est généralement rapide, mais pas garanti. En cas d’excès de demandes, un marché secondaire peut être mis en place,
- SCPI à capital fixe : revente via un marché secondaire de gré à gré, où les parts déjà émises sont revendues entre associés. Le prix de vente est libre, fixé par accord entre parties mais souvent proche de la valeur estimée des parts. Le délai de revente peut varier — il peut s’étendre sur plusieurs semaines voire mois selon la demande. En période de forte demande, une légère surcote (prix supérieur à la valeur théorique) est possible. En revanche, en période moins favorable, le vendeur peut devoir consentir une décote.
Dans tous les cas, il faut généralement informer la société de gestion, remplir un formulaire de vente ou de retrait, et respecter les procédures internes définies dans les statuts et notices de la SCPI.
Ressources complémentaires
SCPI : un autre moyen d'investir dans l'immobilier sur le site de l'Autorité des marchés financiers
Article L214-114 à 118 du Code monétaire et financier (dispositions particulières aux sociétés civiles de placement immobilier)
