Propriétaire, comment réviser un loyer d’habitation ?

Comment procéder à la révision annuelle d'un loyer en cours de bail ?

Si votre bail le prévoit, le loyer de votre logement peut être revalorisé chaque année à la date anniversaire du contrat ou à une date prévue dans le bail.

En d’autres termes, en l'absence d'une clause de révision, vous ne pourrez augmenter le loyer pendant toute la durée du bail. 

La révision du loyer s’effectue en fonction de l’indice de référence des loyers (IRL) dont la valeur est actualisée chaque trimestre par l’Institut national de la statistique et des études économiques (Insee).

La révision annuelle du loyer est calculée ainsi : (loyer hors charges x IRL applicable à la date de révision) /IRL applicable à la dernière date de révision (IRL de l'année n-1).

Comment réviser un loyer en cas de travaux d'amélioration ?

Si vous effectuez des travaux d'amélioration dans le logement que vous louez, il est possible, en trouvant un accord avec votre locataire, d'augmenter le prix du loyer, en cours de bail.

Vous devez supporter le coût de ces travaux d'amélioration. L'augmentation du loyer après l’achèvement des travaux doit faire l'objet d'une clause dans le contrat de location, ou d'un avenant à intégrer au contrat.

Comment réviser un loyer sous-évalué lors du renouvellement du bail ?

Si vous estimez que le logement que vous louez est à un prix trop bas par rapport aux loyers environnants, il est possible de demander une réévaluation du loyer à votre locataire au moment du renouvellement du bail.

Votre demande de révision de loyer doit s'appuyer sur le constat que celui-ci est sous-évalué par rapport aux autres loyers. Pour cela, vous devez comparer le loyer de votre logement à celui d'au moins :

• six logements pour une agglomération comptant plus d'un million d’habitants,
• trois logements dans les autres zones géographiques.

De plus, ces logements doivent répondre à plusieurs caractéristiques, à savoir :

• se situer dans le même groupe d’immeubles ou dans un autre groupe d’immeubles similaires,
• les deux tiers des locataires occupent ces logements depuis plus de trois ans.

Enfin, les logements retenus pour constater la pratique de loyers plus élevés doivent être décrits avec les informations suivantes :

• nom de la rue et dizaine de numéros où se situe l'immeuble,
• type d'habitat (individuel ou collectif) et époque de construction de l'immeuble,
• étage du logement et présence éventuelle d'un ascenseur,
• surface habitable du logement et nombre de pièces principales,
• existence éventuelle d'annexes prises en compte pour le loyer,
• état d'équipement du logement (notamment, WC intérieur, salle d'eau, chauffage central),
• indication selon laquelle le locataire est dans les lieux depuis plus ou moins de trois ans,
• montant du loyer mensuel hors charges effectivement exigé,
• année de constatation des éléments constitutifs de la référence.

Votre demande de révision doit être envoyée au locataire au moins six mois avant la fin du contrat de bail. Elle doit également respecter des conditions de forme et contenir des mentions obligatoires.

L’augmentation du loyer s’applique progressivement. Pour un logement loué vide :

• si l’augmentation est inférieure à 10 % du loyer initial, elle est étalée sur la durée du nouveau bail (1/3 par an pour un bail de 3 ans, 1/6 par an pour un bail de 6 ans),
• si l’augmentation est supérieure à 10 %, elle s’effectue par sixième annuel (1/6 par an quelle que soit la durée du bail). 

Pour un logement loué meublé, la hausse du loyer s'applique au contrat renouvelé. Si la hausse est supérieure à 10 % du loyer initial, elle s'applique par 1/3 annuel au contrat renouvelé et lors des renouvellements ultérieurs.

Le locataire peut refuser la hausse du loyer. Notez par ailleurs que l'absence de réponse de la part du locataire vaut refus. Dans ce cas, vous pouvez saisir la commission départementale de conciliation : elle intervient gratuitement pour trouver une solution en cas de litige.

En savoir plus sur la réévaluation du loyer lors du renouvellement de bail

Ressources complémentaires