Si vous êtes propriétaire d’un logement, vous pouvez, sous certaines conditions, en augmenter le loyer. Comment réviser un loyer ? Dans quels cas ? Nos réponses.
À savoir
La loi interdit la révision de loyers pour les logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE). Cette mesure concerne les baux conclus, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 24 août 2022 en métropole, et depuis 1er juillet 2024 en Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte.
Comment procéder à la révision annuelle d'un loyer en cours de bail ?
Si cela a été prévu par votre bail, le loyer du logement peut être revalorisé chaque année à la date anniversaire du contrat ou à une date prévue dans le bail.
En d’autres termes, en l'absence d'une clause de révision, vous ne pourrez augmenter le loyer pendant toute la durée du bail.
La révision du loyer s’effectue en fonction de l’indice de référence des loyers (IRL).
La révision annuelle du loyer est calculée ainsi : (loyer hors charges x IRL applicable à la date de révision) /IRL applicable à la dernière date de révision (année n-1).
C’est l’Institut national de la statistique et des études économiques (Insee) qui détermine chaque trimestre la valeur de l’IRL.
Au quatrième trimestre 2024, l'indice de référence des loyers s'élève à :
- 144, 64 en métropole,
- 140, 48 en Corse,
- 141, 86 en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte.
Comment réviser un loyer sous-évalué lors du renouvellement du bail ?
Si vous estimez que le logement que vous louez est à un prix trop bas par rapport aux loyers environnants, il est possible de demander une réévaluation du loyer à votre locataire au moment du renouvellement du bail.
À savoir
Des règles spécifiques sont applicables dans certaines communes qui pratiquent l’encadrement des loyers. Sont concernées les villes de :
- Paris,
- Bordeaux,
- Lille, Hellemmes et Lomme,
- Lyon et Villeurbanne,
- Montpellier,
- ainsi que les communes composant le territoire d’Est Ensemble, de Plaine commune, et de la communauté d’agglomération Pays Basque.
Votre demande de révision de loyer doit s'appuyer sur le constat que celui-ci est sous-évalué par rapport aux autres loyers. Pour cela, vous devez comparer le loyer de votre logement à celui d'au moins :
- six logements pour une agglomération comptant plus d'un million d’habitants,
- trois logements dans les autres zones géographiques.
De plus, ces logements doivent répondre à plusieurs caractéristiques, à savoir :
- se situer dans le même groupe d’immeubles ou dans un autre groupe d’immeubles similaires,
- les deux tiers des locataires occupent ces logements depuis plus de trois ans.
Enfin, les logements retenus pour constater la pratique de loyers plus élevés doivent être décrits avec les informations suivantes :
- nom de la rue et dizaine de numéros où se situe l'immeuble,
- type d'habitat (individuel ou collectif) et époque de construction de l'immeuble,
- étage du logement et présence éventuelle d'un ascenseur,
- surface habitable du logement et nombre de pièces principales,
- existence éventuelle d'annexes prises en compte pour le loyer,
- état d'équipement du logement (notamment, WC intérieur, salle d'eau, chauffage central),
- indication selon laquelle le locataire est dans les lieux depuis plus ou moins de trois ans,
- montant du loyer mensuel hors charges effectivement exigé,
- année de constatation des éléments constitutifs de la référence.
Si votre logement est situé dans une zone tendue, la réévaluation de votre loyer est possible dans limite de la moitié de la différence avec les loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables.
Vérifiez si votre logement se situe en zone tendue
Votre demande de révision doit être envoyée au locataire au moins six mois avant la fin du contrat de bail. Elle doit également respecter des conditions de forme et contenir des mentions obligatoires.
L’augmentation du loyer s’applique progressivement.
Le locataire peut refuser la hausse du loyer. Dans ce cas, vous pouvez saisir la commission départementale de conciliation : elle intervient gratuitement pour trouver une solution en cas de litige.
En savoir plus sur la réévaluation du loyer lors du renouvellement de bail
Comment réviser un loyer en cas de travaux d'amélioration ?
Si vous effectuez des travaux d'amélioration dans le logement que vous louez, il est possible, en trouvant un accord avec votre locataire, d'augmenter le prix du loyer, et cela, même en cours de bail.
Vous devez supporter le coût de ces travaux d'amélioration. L'augmentation du loyer après l’achèvement des travaux doit faire l'objet d'une clause dans le contrat de location, ou d'un avenant à intégrer au contrat.
- Révision du loyer en cours de bail (logement du secteur privé) sur service-public.fr
- Indice de référence des loyers (IRL) sur service-public.fr
- Réévaluation du loyer au renouvellement du bail sur le site de l'Anil
- article 17-1 et article 23-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs
- article 159 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021
- décret n° 90-780 du 31 août 1990 portant application de l'article 17-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs
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