Tout savoir sur la location d’un fonds de commerce

Location-gérance d’un fonds de commerce : de quoi s’agit-il ?

La location-gérance, également appelée gérance libre, est un contrat par lequel le propriétaire d'un fonds de commerce (le bailleur) confie à une autre personne (le locataire-gérant) le droit d'exploiter librement ce fonds, moyennant le paiement d'une redevance.

Le locataire-gérant exploite le fonds à ses risques et périls. Il assure la gestion quotidienne de l'activité, encaisse les recettes, règle les dépenses liées à l'exploitation et assume les obligations sociales et fiscales liées à l’activité.

Le bailleur conserve la propriété du fonds de commerce mais n'en assure plus lui-même l'exploitation.

Qu’est-ce qu’un fonds de commerce ?

Un fonds de commerce répond à des critères juridiques précis. 

Il comprend plusieurs éléments de nature différente :   

• les éléments incorporels : il peut s’agir de l’enseigne, du nom commercial, de la clientèle ou encore les créations intellectuelles (brevets) ou les licences d’exploitation, les contrats de travail attachés au fonds, etc.,   
• les éléments corporels : le matériel, les machines, les outils, le stock de marchandises.

Location-gérance d’un fonds de commerce : quelles conditions préalables respecter ?

Avant de conclure un contrat de location-gérance, le bailleur et le locataire-gérant doivent chacun remplir certaines conditions.

En tant que locataire-gérant

Pour exploiter un fonds de commerce en location-gérance, vous devez avoir le statut de commerçant.

À ce titre, vous devez notamment :

• avoir la capacité d’exercer le commerce : c’est-à-dire être majeur ou mineur émancipé, ne pas exercer une activité incompatible avec le statut de commerçant (ex : avocat, architecte, notaire - et ne pas être frappé d’une interdiction d’exercer - interdiction de gérer, faillite personnelle), 
• être immatriculé au registre du commerce et des sociétés (RCS) ainsi qu'au registre national des entreprises (RNE) au plus tard dans les 15 jours suivant le début de l’activité,

En tant que bailleur  

Si vous êtes titulaire d'un bail commercial sans être propriétaire des murs, vous devez obtenir l’autorisation expresse du propriétaire des locaux.

Par ailleurs, si votre conjoint participe à l'exploitation du fonds de commerce (conjoint collaborateur, conjoint salarié, etc.), son accord exprès est requis avant la mise en location-gérance.

Quelles sont les principales obligations des parties ?

Les obligations du bailleur

Le bailleur est tenu d'une obligation de délivrance. À ce titre, il doit remettre au locataire-gérant l'ensemble des éléments nécessaires à l'exploitation du fonds de commerce et lui délivrer un fonds répondant aux normes d'hygiène et de sécurité, exploitable dans de bonnes conditions et permettant une jouissance paisible.

En contrepartie de cette obligation, le locataire-gérant bénéficie de deux garanties légales :

• la garantie des vices cachés, lorsqu'un défaut affectant le fonds le rend impropre à l'usage auquel il est destiné. Selon la gravité du vice, le locataire-gérant peut demander la résiliation du contrat ou une diminution de la redevance,
• la garantie d'éviction, qui le protège contre les troubles de jouissance émanant du bailleur ou d'un tiers. 

En revanche, le bailleur n'est pas tenu de garantir les troubles de fait, tels que l'installation d'un concurrent à proximité du fonds.

Le bailleur doit enfin respecter les stipulations qui pourraient figurer au contrat de location-gérance. Celui-ci peut notamment prévoir une clause de non-concurrence lui interdisant d'exploiter un fonds concurrent pendant la durée du contrat ou une clause organisant la reprise des marchandises à la fin de la location.

Les obligations du locataire-gérant

Le locataire-gérant est tenu de respecter les obligations prévues par le contrat de location-gérance ainsi que les règles applicables à l'exploitation du fonds de commerce.

À ce titre, il doit notamment :

• exploiter le fonds conformément à sa destination. Il ne peut pas modifier l'activité ou en ajouter une nouvelle sans l'accord du bailleur,
• assurer une gestion normale du fonds afin d'en préserver la valeur, notamment en maintenant la clientèle et en respectant la réglementation applicable à son activité,
• entretenir le fonds en état d'être exploité, notamment en remplaçant les matériels hors d'usage, en entretenant les locaux ou en renouvelant, le cas échéant, les droits nécessaires à l'exploitation (brevets),
• payer la redevance dans les conditions prévues par le contrat. 

Le locataire-gérant doit également respecter les éventuelles clauses prévues au contrat de location-gérance. Celui-ci peut notamment prévoir :

• une clause de non-concurrence limitant l'exploitation d'un fonds concurrent après la fin du contrat,
• une clause interdisant la cession ou la sous-location de la location-gérance.

Comment est fixée la redevance de location-gérance ?

En contrepartie du droit d'exploiter le fonds de commerce, le locataire-gérant verse au bailleur un loyer appelé redevance.

Son montant est librement fixé par les parties. Il tient généralement compte de la valeur du fonds, de son potentiel d'exploitation, de son état ou encore de sa rentabilité historique.

La redevance peut être :

• fixe,
• variable : un pourcentage du chiffre d'affaires ou des bénéfices,
• ou mixte (une part fixe plus une part variable). 

Son paiement intervient selon les modalités prévues par le contrat, le plus souvent chaque mois ou chaque trimestre.

Quelle est la fiscalité de la location-gérance ?

Pour le bailleur

La mise en location-gérance d'un fonds de commerce ne constitue ni une cession ni une cessation d'activité. Elle n'entraîne donc pas, à elle seule, l'imposition immédiate des bénéfices réalisés ni des plus-values des éléments d’actifs.

Les redevances perçues sont imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Si des stocks sont vendus au locataire-gérant au moment de la mise en location-gérance, cette cession est soumise au taux normal de TVA à 20 %.

Pour le locataire-gérant

Les redevances versées au bailleur constituent des charges déductibles du bénéfice imposable.

Comment conclure un contrat de location-gérance ?

La location-gérance d'un fonds de commerce doit faire l'objet d'un contrat écrit. Il est recommandé de faire appel à un professionnel (avocat ou notaire) pour sa rédaction.

Le contrat peut être conclu pour une durée déterminée ou indéterminée. En pratique, il est souvent conclu pour une durée d'un an renouvelable par tacite reconduction.

Il doit notamment préciser :

• l'identité des parties,
• la désignation précise du fonds de commerce mis en location-gérance (nature de l’activité, éléments corporels et incorporels inclus),
• la durée du contrat et ses modalités de renouvellement,
• les contrats en cours (contrats de travail, contrats client/fournisseur),
• le montant de la redevance, sa périodicité, ses modalités de paiement et, le cas échéant, ses conditions de révision (indexation éventuelle),
• les obligations respectives du bailleur et du locataire-gérant,
• une clause de non-concurrence du bailleur,
• les informations relatives au dépôt de garantie,
• les conditions de résiliation anticipée du contrat et les conséquences de sa fin. 

Le contrat peut également prévoir des clauses particulières, notamment :

• une clause autorisant le bailleur à consulter la comptabilité du locataire-gérant,
• une clause de cession du stock au profit du locataire-gérant.

Une fois le contrat de location-gérance signé par le locataire et le bailleur, il doit fait l’objet d'un avis publié dans un support d'annonces légales sous 15 jours. 

Comment prend fin la location-gérance ?

Lorsque le contrat est conclu pour une durée déterminée, il prend fin à son échéance, sauf renouvellement. La résiliation anticipée ne peut intervenir que d'un commun accord entre les parties, dans les conditions prévues par le contrat.

Lorsque le contrat est conclu pour une durée indéterminée, chacune des parties peut y mettre fin en respectant le préavis prévu par le contrat.

À la fin de la location-gérance :

• le bailleur retrouve la libre exploitation de son fonds de commerce, 
• le locataire-gérant restitue le fonds et ne bénéficie d'aucune indemnité, sauf disposition contractuelle contraire ; 
• le dépôt de garantie, lorsqu'il en existe un, est restitué au locataire-gérant, sous réserve des sommes éventuellement dues. 

La fin du contrat doit faire l'objet d'un avis publié dans un support habilité à recevoir des annonces légales dans un délai de 15 jours.

Ressources complémentaires