Logement étudiant : 6 conseils avant de signer

Conseil n°1 : préparez votre dossier de location

La concurrence est parfois rude sur le marché immobilier de la location, surtout pour un étudiant qui ne dispose généralement pas des mêmes garanties financières que d'autres candidats. Avant de visiter un logement, pensez donc à préparer votre dossier de location.

Si vous êtes intéressé par le logement, vous pourrez ainsi donner vos pièces justificatives au propriétaire dès la fin de la visite, ce qui peut être un avantage par rapport à d'autres candidats qui convoitent le même appartement.

Votre dossier de location

Le décret du 5 novembre 2015 fixe la liste des pièces justificatives pouvant être demandées au candidat à la location et à sa caution.

Le propriétaire peut ainsi exiger différents justificatifs de la part du futur locataire :

• justificatif d’identité en cours de validité : il peut s’agir d’une carte d’identité ou d’un passeport (français ou étranger), un permis de conduire (français ou étranger), une carte de séjour temporaire ou encore une carte de résident. Notez que le propriétaire a le droit de vous demander de présenter l’original.
• justificatif de domicile : il peut s’agir des trois dernières quittances de loyer ou encore d'une attestation du précédent propriétaire qui indique que le locataire est à jour de ses loyers,   
• justificatif de situation professionnelle : il peut s’agir d’un contrat de travail ou de stage, d'une attestation de l’employeur, d'une carte d’étudiant, etc... Tous ces documents doivent être rédigés ou traduits en français,
• justificatif de ressources : il peut s’agir entre autres des trois derniers bulletins de salaire, un justificatif de versement des indemnités de stage, d'un avis d’attribution de bourse, ou encore du dernier ou avant dernier avis d’imposition...

Conseil n°2 : restez vigilant lors de la visite du logement

Vous visitez un logement et vous pensez déposer votre dossier ? Restez vigilant et vérifiez que tout fonctionne correctement dans le logement. Il est notamment recommandé :

• d’ouvrir et de fermer toutes les portes et fenêtres,
• d’être attentif aux éventuelles traces d’humidité dans la cuisine ou dans la salle de bains,
• de vérifier l’isolation et de regarder les radiateurs,
• d'observer l’état des prises électriques, des murs et des sols.

Conseil n°3 : contrôlez les honoraires de l’agence immobilière

Si vous avez fait appel à une agence pour louer votre logement, vous pouvez être amené à payer des frais d'agence. Toutefois, les frais d'agence payés par le locataire sont encadrés.

Votre agence immobilière fixe librement les tarifs de ses prestations, mais ceux-ci doivent être visibles, lisibles et indiqués en TTC y compris sur les plateformes en ligne.

Enfin, ils doivent préciser qui du locataire ou du propriétaire doit les régler.

Les frais d’état des lieux d'entrée

Concernant l'état des lieux d'entrée, les frais sont partagés entre le locataire et le propriétaire.

La part que se doit de régler le locataire est réglementée. Le coût de l'état des lieux ne peut pas dépasser :

• plus de la moitié des frais facturés par l'agence immobilière,
• avec un montant maximum de 3 euros TTC par m² de surface habitable.

Les autres frais à votre charge

Concernant les autres frais à régler, c'est-à-dire la création du dossier et la rédaction du bail, ils sont partagés entre le locataire et le propriétaire.

La part revenant au locataire ne peut pas dépasser :

• plus de la moitié des frais facturés par l'agence immobilière,
• avec un montant maximum par m² habitable qui dépend de la zone où se situe votre logement.

Conseil n°4 : procédez à l'état des lieux et vérifiez le contrat de location

Lorsque votre dossier a été accepté, vous devez alors faire l'état des lieux et signer votre contrat de location ou bail.

L'état des lieux

L'état des lieux d'entrée s'effectue en présence des deux parties : le locataire et le propriétaire (ou son représentant).  Celui-ci peut se faire par écrit, sur support papier ou sous forme électronique et peut être remis en main propre ou par voie dématérialisée. Si vous remarquez un défaut que vous n’aviez pas vu le jour de l’état des lieux, vous disposez d’un délai de dix jours calendaires (les jours calendaires désignent tous les jours du calendrier à la différence, par exemple, des jours ouvrés) pour demander au bailleur de compléter le document et du 1er mois de la période de chauffe concernant l’état des éléments de chauffage.

Si le bailleur refuse de compléter l’état des lieux, vous pouvez saisir la commission départementale de conciliation (CDC). 

Le contrat de location (bail)

Le contrat de location doit obligatoirement contenir : 

• le nom et le domicile du propriétaire ainsi que le nom du ou des locataires,
• la date de prise d’effet et la durée du bail,
• la mention « bail d’habitation »,
• la description du logement (maison, appartement, nombre de pièces, surface habitable…), la location et ses équipements,
• la nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis le dernier contrat,
• le montant du loyer et le mode de règlement,
• le montant du dernier loyer acquitté par le précédent locataire,
• le montant du dépôt de garantie,
• l’identifiant fiscal du logement (sauf en Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte)

Liste des annexes qui doivent vous être fournies avec le bail :

• un diagnostic technique comprenant le diagnostic de performance énergétique (DPE), un constat de risque d’exposition au plomb (Crep) et un état des risques naturels, miniers et technologiques, un diagnostic bruit (si le logement est situé dans une zone concernée),   
• un état de l'installation intérieure de l'électricité si l'installation a plus de 15 ans,   
• un état de l'installation intérieure du gaz si l'installation a plus de 15 ans,   
• une notice informative sur les droits et obligations du locataire,
• l’état des lieux d’entrée,   
• une attestation d’assurance contre les risques locatifs que vous avez l’obligation de souscrire,
• la liste des équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication (câble, TNT, fibre…),   
• une copie de la convention signée avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah), si le logement est conventionné Anah,
• un extrait du règlement de la copropriété le cas échéant.

Le bail peut aussi inclure des éléments comme le dépôt de garantie. Attention, celui-ci ne peut excéder deux mois de loyer hors charges pour une habitation meublée, un mois pour un logement vide et pour un contrat de location solidaire. À noter que si le locataire paye plus de deux mois de loyer en avance, le bailleur ne peut pas demander de dépôt de garantie.

De plus, le bailleur doit mentionner si le logement est une passoire thermique (logement classé F ou G par un diagnostic de performance énergétique - DPE) et si le logement est concerné par l’interdiction progressive de location des logements énergivores.

Conseil n°5 : si vous optez pour la colocation, renseignez-vous sur les règles applicables

La colocation consiste à partager un logement meublé ou vide à plusieurs (au moins deux personnes) tout en étant chacun signataire d’un contrat de location avec le même bailleur.

Certaines informations sont à connaître avant d'opter pour la colocation :

• elle peut donner lieu à plusieurs contrats de location (autant de baux que de locataires), ou à un contrat de location unique signé par tous les locataires,
• pendant la durée du bail, les colocataires partagent la responsabilité des engagements contractuels (caution, dépôt de garantie, loyer, charges). La solidarité du colocataire sortant cesse au plus tard six mois après la fin de son préavis (sauf si un nouveau colocataire vient le remplacer, dans ce cas la solidarité cesse immédiatement à la fin du préavis),
• les personnes qui occupent un logement sans lien juridique avec le locataire signataire du bail, n’ont aucun droit sur le logement, même si elles participent au paiement du loyer.

Conseil n°6 : assurez-vous du respect de vos droits par le propriétaire

Le propriétaire doit vous livrer un logement en bon état (sans vices cachés), vous assurer une jouissance paisible, procéder aux réparations nécessaires et ne pas s’opposer aux aménagements que vous réalisez s’ils ne constituent pas une transformation du logement. De plus, en tant que locataire, vous pouvez aussi exiger la mise en conformité énergétique du logement avant la location. En effet, depuis le 1er janvier 2025, il est interdit de louer un logement classé G (passoire thermique), sauf exceptions très limitées. 

De plus, tout refus de location discriminatoire  (origine, sexe, handicap, orientation sexuelle, situation familiale, etc.) est passible de sanctions plus lourdes depuis 2024 (amendes, peines pénales, etc.).

En tant que locataire, vous avez également des obligations :   

• payer le loyer au terme convenu,
• entretenir le logement et le mobilier si le bien est loué meublé,
• user du logement en conformité avec sa destination,
• procéder aux réparations locatives à l’exception de celles rendues nécessaires par la force majeure ou la vétusté,
• laisser exécuter les travaux liés la décence,
• souscrire à une assurance risques locatifs.

A noter : La garantie Visale, proposée par Action Logement, est gratuite pour les locataires (notamment les étudiants) et reste fortement recommandée.