Crédit immobilier : comment ça marche ?

Qu’est-ce qu’un crédit immobilier ?

Le crédit immobilier consiste, pour un organisme prêteur, à mettre à disposition d’un client une somme d’argent pour financer l’une des opérations suivantes :

• l’achat d’un logement (appartement, maison) à usage d’habitation ou à usage mixte (habitation et professionnel),
• l’achat d’un terrain à bâtir,
• les travaux de construction d’un logement,
• les travaux de réparation, d’amélioration et d’entretien du bien acquis.

Notez qu'un crédit accordé pour financer exclusivement les dépenses de réparation, amélioration ou entretien d’un immeuble d’habitation, est considéré comme un crédit à la consommation lorsqu’il n’est pas garanti par une hypothèque ou une autre sûreté comparable.

Lorsqu’un établissement bancaire vous accorde un crédit immobilier, celui-ci peut exiger une garantie pouvant prendre la forme :

• d’une hypothèque portant sur le bien acquis par le biais du crédit ou un autre bien en votre possession, que la banque pourra saisir en cas de défaut de remboursement,
• d’une caution souscrite auprès d’un organisme financier qui s’engage à rembourser le crédit à votre place en cas de défaillance,
• l'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers (anciennement privilège de prêteur de deniers) qui permet à la banque d’être indemnisée en priorité si le prêt immobilier n’est plus remboursé.

Comment déterminer votre capacité d’emprunt ?

L’établissement bancaire détermine votre capacité d'endettement en appliquant à vos ressources (salaire, pension de retraite, revenus locatifs, etc.) un taux d'effort qui ne doit, en principe, pas dépasser 35 %.

Cette capacité d'endettement, qui représente 30 % à 35 % de vos ressources, inclus :

• les charges d'emprunt (emprunt considéré comme emprunts en cours, frais d'assurance compris),
• vos charges fixes, comme le loyer, si vous demeurez locataire une fois le bien acquis.

Pour calculer votre taux d’effort, vous devez effectuer la formule suivante : (charges / revenus)*100

Il existe également un simulateur vous permettant de calculer votre taux d’endettement en ligne en renseignant le montant de vos revenus mensuels et le montant des remboursements de vos crédits :

Accédez au simulateur

Cette opération permet à la banque de distinguer :

• le montant que vous pouvez allouer chaque mois au remboursement de votre crédit,
• votre reste à vivre, qui vous est nécessaire pour vous acquitter de vos autres charges.

Quelles sont les aides disponibles ?

Afin de renforcer votre plan de financement, renseignez-vous sur les aides dont vous pouvez peut-être bénéficier pour compléter votre emprunt bancaire : prêt d'accession sociale (PAS) à la propriété, prêt à taux zéro (PTZ) ou une aide de votre collectivité, par exemple.

Vous pouvez enfin consulter l'outil proposé par l'Anil afin de disposer d'un panorama de l'ensemble des aides proposées par les collectivités locales en faveur de l'accession à la propriété :

Consultez les aides locales en faveur de l'accession à la propriété

Crédit immobilier : combien coûte-t-il ?

Le coût du crédit immobilier dépend :

• du montant de la somme empruntée,
• de la durée du prêt.

Ces deux éléments influent sur le montant des intérêts dont vous allez vous acquitter mensuellement, en contrepartie du prêt consenti par votre banque.

En effet, plus le prêt s’étale dans le temps, plus il est coûteux, puisque les intérêts sont dus sur chaque mensualité. De la même manière, plus la somme empruntée est importante plus les intérêts dus seront élevés.

Taux fixe et taux variable : quelles incidences sur le coût de votre crédit ?

Si dans le cadre d’un emprunt à taux fixe, le taux d’intérêt est fixe durant la totalité de votre prêt, dans le cadre d’un emprunt à taux variable le contrat prévoit que le taux d’intérêt varie en fonction de l’évolution d’une donnée prise comme référence (évolution des prix, par exemple).

Ainsi, avec un emprunt à taux fixe, vous connaissez le coût global de votre emprunt dès le départ. En revanche, le coût global fluctue avec un emprunt à taux variable et ne peut donc pas être anticipé.

En savoir plus sur les avantages et inconvénients des différents types de taux

Comment comparer les offres de crédit ?

Afin de comparer plusieurs offres de crédits immobiliers, vous devez être attentif aux éléments suivants :

• le taux effectif global (TAEG) qui représente le coût total du crédit en incluant, en plus de la somme empruntée, les intérêts du prêt, le coût de l’assurance, les frais de dossier, etc. Il est obligatoirement indiqué sur votre offre préalable de crédit, ainsi que sur le contrat que vous devrez signer,
• l’existence ou non d’indemnités de remboursement anticipées dont vous pourriez être redevable en cas de remboursement de votre prêt avant son terme,
• le caractère modulable de l’offre qui vous est faite : pourrez-vous augmenter ou baisser vos mensualités ? Différer vos remboursements ? Combien vous coûteront ces modulations ?

Dans tous les cas, une fois l’offre de prêt reçue, vous disposez d’un délai minimal de réflexion incompressible de 10 jours. Vous devez donc attendre la fin de ce délai pour renvoyer l’offre de prêt signée et alors vous engager.

Une fois le contrat signé, vous ne disposerez pas de délai de rétractation.

Utilisez le délai de réflexion pour prendre connaissance avec la plus grande attention de l’offre de prêt qui vous est faite et la comparer avec celle que pourrait vous proposer un autre établissement bancaire.

Une banque peut-elle vous imposer une domiciliation de vos revenus pour votre crédit immobilier ?

Depuis la loi n° 2019-486 du 22 mai 2019, une banque ne peut pas imposer la domiciliation de vos revenus sur un compte qu’elle gère comme condition absolue pour vous accorder un crédit immobilier. Elle peut toutefois vous proposer cette domiciliation en échange d’avantages (taux préférentiel, réduction de frais, etc.), dans le cadre de la négociation commerciale.

Vous restez libre d’accepter ou de refuser cette offre. En cas de refus, la banque ne peut pas vous refuser le crédit uniquement pour ce motif, sauf si elle justifie sa décision par d’autres critères objectifs liés à votre solvabilité.

Ressources complémentaires