Écrit le 14/10/2026
Dans le cadre d'une donation ou pour anticiper une succession, vous pouvez opter pour le démembrement de propriété. Qu'est-ce que c'est ? Quelles obligations ? On fait le point.
Qu’est-ce que le démembrement de propriété ?
Le démembrement de propriété consiste à diviser la pleine propriété d’un bien en deux droits distincts :
- D’un côté, la nue-propriété, c’est-à-dire la possibilité de disposer du bien sans en avoir l’usage.
- De l’autre, l’usufruit, c’est-à-dire l’usage et la jouissance du bien. Cela signifie qu’il est possible d’occuper le bien ou d’en percevoir des revenus.
Le démembrement de propriété peut être utilisé dans le cadre d’une succession ou d’une donation.
La pleine propriété est composée de ces deux droits : l’usufruit et la nue-propriété. Aussi, si vous souhaitez vendre la pleine propriété, il est nécessaire d’avoir l’accord des deux parties. En revanche, chacun peut vendre son droit sans l’accord de l’autre.
Pourquoi faire un démembrement de propriété ?
Le démembrement de propriété est souvent effectué pour transmettre un bien immobilier. Il permet par exemple :
- d’anticiper la succession en donnant la nue-propriété à un enfant tout en conservant l’usufruit,
- de réduire potentiellement les droits de donation puisque ceux-ci seront calculés sur la valeur fiscale de la nue-propriété.
Quelles sont les obligations de l’usufruitier et du nu-propriétaire ?
Les obligations sont différentes entre l’usufruitier et le nu-propriétaire.
L’usufruitier doit notamment :
- entretenir le bien,
- effectuer les réparations d’entretien,
- payer la taxe foncière.
Le nu-propriétaire, lui, doit laisser l’usufruitier utiliser le bien comme il le souhaite et payer les grosses réparations s’il s’agit d’un bien immobilier, sauf si elles résultent d’un manque d’entretien de la part de l’usufruitier.
Comment est répartie la valeur d’un bien entre l’usufruitier et le nu-propriétaire ?
S’il s’agit d’un usufruit dit viager, c’est-à-dire qui prend fin au décès de l'usufruitier, la répartition de la valeur du bien est déterminée selon un barème, en fonction de l’âge de l’usufruitier.
|
Age de l'usufruitier |
Valeur de l'usufruit |
Valeur de la nue-propriété |
|
Moins de 21 ans révolus |
90 % |
10 % |
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Moins de 31 ans révolus |
80 % |
20 % |
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Moins de 41 ans révolus |
70 % |
30 % |
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Moins de 51 ans révolus |
60 % |
40 % |
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Moins de 61 ans révolus |
50 % |
50 % |
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Moins de 71 ans révolus |
40 % |
60 % |
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Moins de 81 ans révolus |
30 % |
70 % |
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Moins de 91 ans révolus |
20 % |
80 % |
|
Plus de 91 ans révolus |
10 % |
90 % |
Ce barème permet ainsi de calculer le montant des droits d’enregistrement dans le cadre d’une donation, d’une succession ou le partage du prix de vente.
Il existe un simulateur pour connaître la valeur fiscale d’un usufruit et d’une nue-propriété.
À savoir
L'usufruit temporaire, c‘est à dire l’usufruit à durée fixe est fiscalement estimé à 23 % de la valeur de la pleine propriété pour chaque période de 10 ans.
Comment mettre fin à l’usufruit ?
L’usufruit peut prendre fin au décès de l’usufruitier. Le nu-propriétaire devient alors l’unique propriétaire du bien. Il peut l’occuper, le louer ou encore le vendre.
L’usufruit peut également prendre fin à l’expiration de la durée prévue lorsqu’il est constitué pour une durée déterminée.
Ressources complémentaires
- En quoi consiste l'usufruit ? sur service-public.gouv.fr
- Usufruit, nue-propriété, pleine propriété : quelles différences ? sur service-public.gouv.fr
- Comprendre l'usufruit sur notaires.fr
- Articles 578 à 624 du code civil
- Article 669 du code général des impôts
