Rapport du Conseil national de la consommation relatif au remboursement par anticipation des crédits immobiliers

 

NOR :  ECOC0400385V

RAPPORTEURS

    Collège « consommateurs et usagers » : Mme Reine-Claude Mader (CLCV).
    Collège « professionnels » : M. Jean-Claude Nasse (ASF).
    A la suite de l'adoption par les membres du bureau du CNC, le 2 mars 2001, d'un mandat relatif au « remboursement par anticipation des crédits immobiliers », un groupe de travail ad hoc a été constitué sur ce thème au sein du CNC.
    Les principaux termes du mandat avaient pour objectif de :
    Dresser un état du crédit immobilier en France et en Europe (l'avènement de l'euro étant susceptible de favoriser l'émergence d'un véritable marché européen du crédit immobilier ;
    Analyser la diversité de l'offre au niveau national et communautaire ;
    Recenser le dysfonctionnement dans les procédures de remboursement anticipé et de renégociation des prêts immobiliers et en analyser les causes ;
    Proposer, en accord avec les deux collèges, des solutions destinées à simplifier les démarches de remboursement et de renégociation des prêts immobiliers ;
    Etudier les conditions de résolution des prêts, suite aux mesures prises en 1999 concernant les remboursements par anticipations.
    A l'issue de cinq réunions de ce groupe de travail qui se sont tenues respectivement les 22 juin 2001, 12 septembre 2001, 4 octobre 2001, 9 novembre 2001 et 4 juillet 2002, les points évoqués ci-dessus ont pu être examinés à l'exception du dernier, compte tenu du caractère récent des dispositions issues de la loi no 99-532 du 25 juin 1999, reprises à l'article L. 312-21 du code de la consommation, qui ne permet pas d'avoir suffisamment d'éléments pour mesurer leur impact.
    Rappelons que depuis l'entrée en vigueur de ce texte, le remboursement anticipé d'un prêt immobilier dispense l'emprunteur du versement d'une indemnité dès lors que le remboursement est motivé par la vente du bien immobilier faisant suite à un changement du lieu d'activité professionnelle de l'emprunteur ou de son conjoint, par le décès ou par la cessation forcée de l'activité professionnelle de ces derniers.

I.  -  ÉTAT DU CRÉDIT IMMOBILIER EN FRANCE

1.  La diversité de l'offre

Les prêts à taux fixe

    Le prêteur et l'emprunteur s'engagent contractuellement sur un taux fixe définitif sur toute la durée de l'opération.
    Les mensualités ou les trimestrialités sont constantes ou par paliers (progressifs ou dégressifs).
    C'est à ce type de prêt que s'applique de manière effective l'indemnité réclamée par le prêteur en cas de remboursement anticipé du prêt. Le collège professionnel justifie le versement par l'emprunteur de cette indemnité au nom de l'équilibre du contrat considérant que sans cela l'emprunteur est toujours gagnant en cas de hausse comme de baisse des taux. Cet équilibre est respecté lorsque l'indemnité pour remboursement anticipé (IRA) est proportionnelle à la durée restant à courir et au différentiel de taux : pour des crédits à 15 ans initial, 6 à 10 % du capital restant dû pour des durées restant à courir de 4 ans à 11 ans et un différentiel de taux 12 % à 9 % (cf. graphique en annexe 1).
    En tout état de cause, il convient de rappeler que l'IRA est plafonné depuis 1979. Ces modalités de calcul sont fixées par l'article L. 312-21 du code de la consommation renvoyant à l'article R. 312-2, lequel prévoit que l'IRA ne peut excéder « la valeur d'un semestre d'intérêt sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, sans pouvoir dépasser 3 % du capital restant dû avant le remboursement ».
    Le collège consommateur est circonspect sur la légitimité de l'IRA : eu égard au développement des techniques de refinancement notamment de titrisation des créances qui a pour effet d'amortir les pertes de recettes liées à la survenance d'événements accidentels affectant la vie des créances, tel le remboursement anticipé en matière de crédit immobilier.
    Le collège professionnel considère que la titrisation n'est pas parfaitement sécurisée dans la mesure où pour les prêts à taux fixe qui restent une spécificité française, l'indemnité réglementairement plafonnée ne permet pas une vraie rémunération du remboursement anticipé.
    De manière générale, le collège consommateur aurait souhaité que l'indemnité de remboursement anticipé (IRA) des prêts à taux fixe soit adaptée pour intégrer un facteur de dégressivité en fonction du moment auquel le prêt est remboursé, et que soit modifiée la structure de remboursement des prêts, afin que les mensualités soient consacrées en priorité au remboursement du capital et non des intérêts ;
    Il est cependant à noter que depuis quelques années, en raison du niveau historiquement bas des taux, la possibilité de renégociation des générations actuelles du prêt à taux fixe est quasi nulle et que, par conséquent, une possibilité de remboursement anticipé sans indemnité est parfois offerte par le prêteur à l'emprunteur lors de la conclusion du contrat du prêt. En tout état de cause, les professionnels tiennent à souligner que, pour ce qui concerne les remboursements « marchands » motivés par le seul profit que l'emprunteur pourrait tirer d'une baisse des taux, sans que le prêteur ait, quant à lui, la possibilité de remettre en cause le contrat au motif que les taux auraient progressé, il y a lieu de respecter l'équilibre financier sur lequel était fondé le contrat au moment de la signature. Le seul moyen pour y parvenir serait d'instituer le principe d'une indemnité actuariellement neutre. On remarquera que ce principe inspire la proposition de directive sur le crédit aux consommateurs actuellement en débat à Bruxelles, alors même que, s'agissant de contrats de plus faibles montants et de plus courtes durées, l'enjeu est moindre quant au déséquilibre financier ;

Les prêts à taux révisables

    Dans cette hypothèse, l'emprunteur souhaite profiter de l'intégralité de la baisse des taux, mais accepte aussi de supporter une éventuelle hausse de ceux-ci.
    L'évolution du taux de son prêt suit celle d'un taux de référence de marché (ex. : moyenne des EURIBOR à un an sur le trimestre civil précédent). La révision du taux intervient à chaque date anniversaire du prêt en fonction de cet indice de référence.
    Ce type de prêt se voit généralement appliqué un taux fixe pendant une certaine période (deux premières années par exemple) avant que ce taux ne devienne révisable. A l'issue de cette période, l'emprunteur peut d'ailleurs choisir de transformer son prêt à taux révisable en prêt à taux fixe.
    Pour les prêts à taux révisables, aucune indemnité n'est demandée en cas de remboursement anticipé (sauf s'il y a transformation en prêt à taux fixe), les établissements prêteurs considérant qu'il s'agit là d'un contrat équilibré, les risques d'évolution du taux à la baisse comme à la hausse étant équitablement partagés entre le prêteur et l'emprunteur.

Les prêts à taux révisable avec butoir
à la hausse comme à la baisse

    Cette formule constitue une voie médiane entre risque et sécurité pour l'emprunteur, puisque celui-ci bénéficie des baisses de l'indice de référence et en supporte les hausses, mais dans certaines limites. Le taux révisé ne peut évoluer que dans la limite de « x » points à la hausse ou à la baisse par rapport au taux initial.

Les prêts à taux progressif

    Ce type de prêt est à ce jour abandonné. Il s'agissait d'une formule qui a permis à de nombreux consommateurs d'accéder à la propriété en période de forte inflation associée à une croissance nominale des revenus, mais qui, avec la maîtrise de l'inflation et les dossiers de surendettement résultant de l'impossibilité pour de nombreuses familles de faire face à leurs mensualités de crédit devenues trop élevées, a montré ses limites.

Les prêts aidés

    Ces prêts font l'objet de conventions passées entre l'Etat et les banques en vue de favoriser l'accession à la propriété et soutenir l'activité économique ; 4 formules existent :

a)  Le prêt 0 % - Ministère du logement
(et aide complémentaire de la ville de Paris)

    Soumis à des plafonds de revenus imposables (N - 2) selon la composition de la famille et la zone géographique (Ile-de-France et province).
    Limité en montant.
    Résidence principale de l'occupant/emprunteur (neuf ou ancien avec gros travaux).
    Gestion déléguée au Crédit foncier.
    Son montant peut être pris en compte dans l'apport personnel (en sus du 1 % patronal notamment).

b)  Le prêt à l'accession sociale PAS

    Soumis à des plafonds de revenus, à des normes minimales de surface et d'habitabilité selon la composition de la famille.
    Résidence principale de l'occupant/emprunteur.
    Peut ouvrir droit au versement de l'aide personnalisée au logement APL (prestation de la Caisse d'allocations familiales), qui viendra directement en diminution des charges de remboursement.
    Eligible au Fonds de garantie à l'accession sociale (FGAS géré par SGFGAS avec dotation budgétaire).

c)  Le prêt conventionné PC

    Pas de conditions de ressources.
    Soumis à des normes minimales de surface et d'habitabilité.
    Résidence principale de l'emprunteur ou d'un locataire (qui peut sous conditions de ressources bénéficier de l'APL si le propriétaire signe une convention avec l'Etat).

d)  Les prêts épargne-logement (CEL et PEL)

    Montant du prêt proportionnel à l'effort d'épargne.
    Taux du prêt corrélé au taux servi sur l'épargne.
    Le montant des encours d'épargne logement ne peut dépasser 150 kF (issus d'un CEL) ou 600 kF (issus d'un PEL).
    Acquisition ou gros travaux résidence principale (et sous certaines conditions résidence secondaire, garage, ...).
    Droits à acquis cessibles et cumulables entre membres d'une même famille (sous certaines conditions).
    Prime d'Etat versée lors de l'emprunt pour le CEL et acquise à l'échéance du PEL (même sans emprunt).

2.  La tarification de l'offre

    a)  La tarification emprunteur « taux fixe » devrait permettre de couvrir :
      la rémunération de l'épargnant, avec les mêmes caractéristiques de taux, après mise en place éventuelle d'opérations de couverture sur les marchés et prise en compte de leur coût (produits dérivés de taux). Tout remboursement anticipé induit un déséquilibre épargnant/emprunteur chiffrable sur base actuarielle. Les remboursements anticipés indépendants de la volonté de l'emprunteur peuvent, sur bases statistisques, être « assurables » moyennant le paiement d'une prime permettant la couverture des sinistres (décès/invalidité, chômage). Le coût des risques non assurables et mis à la charge de la banque est supporté de fait par la collectivité des emprunteurs (changement du lieu d'activité professionnel, cessation forcée de l'activité professionnelle de l'emprunteur ou du conjoint), voire des clients (justification et incitation au développement des « subventions croisées »). Cela est particulièrement vrai dans le cas de remboursements « marchands » liés à la baisse des taux, dès lors que l'indemnité n'est pas calculée sur base actuarielle ;
      les coûts de distribution et de gestion administrative du contrat (frais de personnel et coûts informatiques) ;
      le coût du risque (impayés) ;
      le coût mutualisé des remboursements anticipés, dès lors que l'indemnité de remboursement n'est pas calculée sur base actuarielle ou non couverte par une police d'assurance (prime à la charge de l'emprunteur) ;
      la marge d'intermédiation banque (investissements et rémunération de l'actionnaire).
    Dès lors que les conditions de concurrence, ou la réglementation, ne permettent pas une tarification emprunteur en ligne avec la couverture des rubriques ci-dessus, le développement des « subventions croisées » est inévitable.
    b)  Pour les emprunts à taux variable indexé sur un indice de marché court, du fait de la forte liquidité des marchés de capitaux à 3 et 6 mois, les remboursements anticipés n'induisent pas de déséquilibre actuariel important. L'emprunteur bénéficie automatiquement de toutes les baisses de taux, mais en contrepartie il accepte d'assumer toutes les hausses de taux, dans les limites fixées, le cas échéant, par le contrat : c'est son libre choix.

II.  -  ÉTAT DU MOUVEMENT DE RENÉGOCIATION
DES PRÊTS IMMOBILIERS

    A partir des travaux qu'il a menés sur la question, M. Mouillart, professeur à l'UFR de sciences économiques, gestion, mathématiques et informatique de l'université de Paris-X - Nanterre, fait le point sur le mouvement de renégociation des prêts immobiliers.
    Il constate qu'avec la reprise de l'activité des marchés immobiliers la production de crédits aux ménages s'est redressée de façon sensible.
    Cette reprise a bénéficié d'un contexte exceptionnel : reprise économique et recul du chômage, baisse des taux d'intérêt, prix de l'immobilier à niveau bas... et reforme de l'accession à la propriété. Elle a en outre été amplifiée par les mouvements d'anticipation que la demande a exprimés, après l'annonce de la suppression de la plupart des incitations et avantages fiscaux dont bénéficiaient encore les ménages (déductibilité des intérêts d'emprunt dans le neuf, extension du PTZ à l'ancien avec quotité de travaux réduite, baisse temporaire des droits d'enregistrement,...).
    Mais son ampleur a pu être surestimée par de nombreux établissements : les transferts de clientèles consécutifs aux repositionnements intervenus avec la mise en place du PTZ y ont largement contribué. Ainsi d'ailleurs que la nouvelle vague de renégociation qui s'était ouverte dans les premiers mois de l'année 1994.
    Le chiffrage du montant total des crédits en cours renégociés, hors remboursements anticipés et rééchelonnements ou réaménagements, permet en effet de considérer qu'environ 252,5 milliards de production nouvelle ont été concernés, au total, entre 1994 et 2000 :
      les encours renégociés concernent pour 40,5 milliards des PAP, pour 76 milliards des PC et pour 136 milliards des prêts du secteur libre. La relative faiblesse de cette dernière estimation (en proportion de l'encours correspondant) tient à ce que, dans l'ensemble, ce secteur a surtout été concerné par des réaménagements et des rééchelonnements non comptabilisés ici. La renégociation prise dans son ensemble représente en effet chaque année de l'ordre de 6,0 % de l'encours correspondant ;
      ces crédits renégociés ont pour leur presque totalité été distribués entre 1985 et 1992, lorsque les taux étaient au plus haut et avaient servi, pour une large part, à financer des opérations dans le neuf.
    Ce mouvement a provoqué une restructuration de l'encours des crédits immobiliers détenus par les ménages : baisse de 116,5 milliards, au total, pour les PAP et les PC et gonflement de l'encours du secteur libre pour un montant équivalent.
    Il n'est pas évident, cependant, que globalement cette évolution ait contribué à un allègement significatif du poids des charges de remboursement supportées par les ménages, même si elle est à l'origine d'une perte d'intérêts perçus pour les établissements distributeurs.
    Une vague de renégociations produit en effet deux types de conséquences sur les charges de remboursement :
      pendant la phase de renégociation. On observe en général un allègement effectif des charges d'intérêt (c'est bien l'effet recherché) et un léger accroissement des charges de remboursement en capital (la modification des conditions de remboursement des emprunts renégociés a alors comme traduction un amortissement plus rapide de la dette auparavant). Au total, cependant, l'effet global est bien celui d'un allègement de la charge de la dette ;
      durant les années qui suivent. Les conséquences de la modification de la structure de la dette et des conditions de remboursement des prêts continuent à se manifester. Les remboursements en capital sont alors plus importants que ce qu'ils auraient été en l'absence de renégociation (et cela d'autant plus, évidemment, que des réaménagements ou des rééchelonnements interviennent dans le même temps). L'alourdissement des remboursements en capital l'emportant alors globalement sur l'allègement des charges d'intérêt... surtout lorsque la durée du remboursement a été réduite.
    On peut néanmoins estimer que globalement la récente renégociation aura été à l'origine d'un allègement des charges d'intérêt dues par les ménages de l'ordre de 39 milliards de francs sur dix (dont 10 milliards au titre des années 1994 à 1996 et 29 milliards depuis 1977) et réparti à raison de 75 % sur les cinq premières qui suivent la renégociation. Ainsi, par exemple, la perte d'intérêts subie par les établissements de crédit au titre des renégociations a été de l'ordre de 6 milliards pour la seule année 2000 : durant cette même année, les charges d'intérêt supportées par les ménages au titre de leurs dettes immobilières peuvent être évaluées à 160 milliards.
    Et il faudrait, pour évaluer l'ampleur exacte des conséquences du mouvement des renégociations, tenir compte des effets des rééchelonnements et des réaménagements sur la charge de la dette. On peut estimer à ce titre que ces effets sont à l'origine d'un allégement des charges d'intérêt supportées par les ménages d'un montant total de l'ordre de 26 milliards. La seule année 2000 ayant été concernée à raison d'à peu près 4 milliards.
    A l'horizon de l'année 2003, le mouvement des renégociations devrait probablement se tarir. Le maintien des taux à leur niveau actuel devrait inciter les ménages à terminer le réaménagement de leur dette immobilière :
      l'encours des PAP est sorti du champ des dettes renégociables depuis 1998 ;
      on peut considérer logiquement que l'encours des PTZ et celui de l'épargne logement sont exclus de ce champ ;
      le risque potentiel concerne donc un encours de 1 537,2 milliards à fin 2000 (197,2 en PC-PAS et 1 340,0 dans le secteur libre). La partie des encours associée aux générations antérieures à 1993 est en effet quasiment éteinte et peut être sortie du champ de la réflexion.
    Mais cet encours potentiellement renégociable de 1 537,2 milliards ne devrait alimenter les renégociations que pour à peu près un 1/15 :
      252,5 milliards ont en effet déjà été renégociés et 275,8 réaménagés ou rééchelonnés ;
      sur les 1 008,9 milliards restants, à peu près 20 % ont été contractés à taux variables et peuvent être sortis du champ ;
      et sur le solde, moins de 20 % seulement sont à des taux supérieurs de plus de 2 à 3 points en moyenne aux taux attendus et pour des durées restant à couvrir de plus de 3 ans ;
      sachant que de toute façon à peu près 1/3 des 160 milliards a priori concernés devraient disparaître dans les cinq prochaines années.
    Ainsi un encours de l'ordre de 100 milliards peut être tenu pour susceptible de donner lieu à une renégociation.
    Le même exercice réalisé sur les encours à fin 1998 permettrait d'estimer à 1 228,8 milliards le risque global potentiel (PC-PAS et prêts du secteur libre des générations 1990 et suivantes). Hors les renégociations et les rééchelonnements et réaménagements déjà intervenus (329,6 milliards fin 1998) et les encours à taux variable, 719,4 milliards étaient renégociables : 70 % étant à des conditions de taux (ceux de l'année 1999) et pour des durées adéquates. Sur un encours de 500 milliards ainsi délimité, 85 ont été renégociées en 1999 et en 2000, soit moins de 20 % (17 % exactement).
    Même si 20 % de l'encours concerné fin 2000 étaient renégociés sur les années 2001 et 2002 (et encours 10 % en 2003 pour fixer un plafond), on peut considérer que le mouvement est arrivé à son terme : 30 milliards en trois ans, au maximum, c'est donc quatre fois moins (ceteris paribus) que ce qui a été observé entre 1994 et 2000.
    Un flux annuel de l'ordre de 12,5 milliards en 2001 puis de 7,5 milliards en 2002 et de 5 milliards en 2003 devrait ainsi mettre un terme au mouvement des renégociations pour ne laisser subsister que des rééchelonnements et des réaménagements.
    L'exposé de M. Mouillart montre bien l'ampleur du mouvement de renégociations de prêts, qui, du point de vue des professionnels, est peut-être encore supérieure à ce qui a été dit, dans la mesure où il est difficile d'appréhender de manière exhaustive le phénomène, car tous les établissements de crédit n'ont pas toujours indiqué de manière visible les conditions de renégociation en interne, qui sont donc forcément minimisées, les rachats de créances étant davantage visibles.
    Du point de vue des consommateurs, le pourcentage des renégociations n'est pas aussi important que les emprunteurs le souhaitent. Il y a des renégociations dont le principe a été couvert par les pouvoirs publics, notamment le prêt PAP et le prêt à taux progressif, qui avaient été promus à l'époque par les pouvoirs publics et lorsqu'il a été constaté que la situation d'un certain nombre de ménages était dramatique les renégociations ont été mises en place. Des problèmes existent encore dans ce domaine car un certain nombre de personnes sont dans l'incapacité de renégocier des prêts souscrits il y a 8 ou 10 ans et dont le taux est exorbitant. C'est certainement dû au fait que ces renégociations sont extrêmement sélectives. Un certain nombre de consommateurs ayant un bon niveau de revenus et une assise financière relativement satisfaisante au regard de leur banque ont davantage de facilités de renégociation.
    S'agissant de l'ampleur des renégociations, il a été constaté, en interrogant les Français sur leurs conditions de logement, que même parmi les ménages bien logés, le degré d'insatisfaction concernant les possibilités de renégociation est élevé, ce qui donne un sentiment de dossiers non traités. En novembre 2000, les 38 % de ménages ayant renégocié, rééchelonné ou réaménagé, concernaient toutes les catégories socioprofessionnelles. Depuis le début des années 1990, certains ménages ont renégocié jusqu'à trois fois leurs prêts, pour la même opération immobilière, pour une différence de 3/4 de point à 1 point, quand on prend en compte les coûts de ces renégociations, le bénéfice n'est pas évident, car une renégociation est profitable au sens économique du terme pour l'emprunteur, à partir de 2,5 points de moins sur une durée restant à courir sur 6 à 7 années minimum.
    Enfin, les représentants des consommateurs auraient souhaité aller au-delà du dispositif mis en place par la loi du 25 juin 1999 incluse dans l'article L. 312-21 du code de la consommation (qui supprime toute IRA pour les emprunteurs lorsque le remboursement est motivé par la vente du bien à la suite d'un changement du lieu d'activité professionnelle de l'emprunteur ou de son conjoint, par le décès ou par la cessation forcée de l'activité de ces derniers) et que l'IRA soit supprimée pour les personnes ayant des difficultés financières et ayant volontairement vendu leur bien ou lorsque celui-ci a fait l'objet d'une vente sur saisie, ou encore dans le cadre d'une procédure de liquidation des biens consécutives à un divorce. Ils ont également tenu à souligner la nécessité d'informer les consommateurs de l'existence de garanties accordées par les fonds sociaux.

III.  -  LE RÉGIME DES SÛRETÉS
LIÉS À L'ACQUISITION D'UN BIEN IMMOBILIER

    Un exposé de Me Goussard, mandaté par la chambre du notariat, a permis de dresser un tableau complet des différents types de sûretés liés à l'acquisition d'un bien immobilier et préciser leur sort en cas de remboursement anticipé.

1.  Les sûretés les plus fréquemment utilisées

    a)  La sûreté réelle immobilière, au vu d'une copie exécutoire, permet au créancier d'exercer son droit, éventuellement jusqu'à la saisie qui se conclut par une vente judiciaire. Il peut y avoir ici des différences de coûts, dès lors qu'il s'agit de prêts classiques ou de prêts à taux préférentiel, taux 0 % qui bénéficient d'une dispense de taxe ;
    b)  Dans 99 % des cas, le privilège de prêteur de deniers est utilisé. Il ne concerne exclusivement que les acquisitions immobilières et non pas l'emprunt destiné à financer l'acquisition de terrain à bâtir ou des travaux postérieurs à l'acquisition du bien.
    Le privilège de prêteur de deniers bénéficie d'exonération de la taxe hypothécaire (0,6 %).
    La différence entre prêteur de deniers et sûreté réelle est que la seconde doit être inscrite dans les deux mois de la signature de l'acte. Elle prend effet le jour où le notaire la dépose. Pour une acquisition immobilière, il s'écoule souvent 3 semaines entre la signature et le dépôt et dans ce laps de temps il peut y avoir une autre inscription. Le notaire, durant ce laps de temps, est responsable. C'est la raison pour laquelle les notaires préfèrent le privilège de prêteur de deniers et ceci ne semble pas poser de problème avec les établissements bancaires ;
    c)  Les sûretés prises sur les biens mobiliers, les nantissements sur portefeuille de valeurs mobilières. Les effets sont les mêmes ;
    d)  Les sûretés personnelles : le cautionnement, pour lequel le droit évolue dans le sens d'une plus grande protection des consommateurs.
    Les sociétés de caution mutuelle, en cas de défaillance de l'emprunteur, paient pour son compte mais se retournent contre le débiteur qui a, la plupart du temps, donné mandat d'hypothèque. On se trouve alors dans le cas de l'hypothèque judiciaire provisoire et définitive qui comporte des coûts. Les frais ne sont pas négligeables et souvent supérieurs à ceux de l'hypothèque ou du privilège. L'emprunteur en subit la charge.

2.  Le sort des sûretés en cas de remboursement anticipé

a)  Sans changement d'établissement financier,
dans le cas de renégociation d'un prêt

    Soit remboursement partiel : le remboursement peut être intéressant. Il y a alors possibilité de faire une mainlevée partielle. Dans une copropriété, par exemple, on peut être amené à rembourser partiellement l'hypothèque prise sur certains lots. Une mainlevée partielle réduit le gage et la créance.
    Soit remboursement total : la mainlevée n'est pas obligatoire si le débiteur ne vend pas.

b)  Avec changement d'établissement financier

    L'établissement va souhaiter reprendre une nouvelle sûreté. Il y aura des coûts engendrés par ce nouveau prêt et, notamment, des frais d'hypothèque. L'exigence de mainlevée n'est pas obligatoire.
    En ce qui concerne le nantissement des valeurs mobilières, si le débiteur souhaite changer d'établissement, il y a des frais inhérents à la modification de la garantie et de rédaction d'un nouveau contrat de transfert des sûretés. S'il y a caution, il faut décharger la caution, cela engendre aussi un certain nombre de frais.

Tableau des frais (tableau détaillé en annexe I)

300 000 F 600 000 F 900 000 F
Si hypothèque conventionnelle 8 500 (*) 12 800 17 200
Si privilège de prêteur de deniers 5 900 8 200 10 300
Si PEL -
PAS ou prêt à taux 0 % (**)
5 900
5 000
8 200
6 400
-
-
Mainlevée hypothécaire 3 000 4 400 5 700
Si mainlevée + hypothèque 11 500 17 200 22 900

3.  Autres pistes de réflexion

    Lorsqu'il existe une sûreté d'origine (par exemple hypothèque ou privilège), on peut parfaitement utiliser le transfert de cette sûreté d'un créancier à l'autre. C'est ce qu'on appelle la subrogation par acte authentique. Cela représente un avantage considérable car il n'y a pas de mainlevée et pas de taxe hypothécaire.
    Ex. : subrogation pour 300 000 F : 6 500 F ; pour 600 000 F : 9 000 F (c'est le taux d'un prêt moyen) ; pour 900 000 F : 11 500 F. Cette technique présente pour l'emprunteur une économie importante.
    Pourquoi la subrogation est-elle peu utilisée ? Pour pouvoir y procéder, il faut avoir l'accord du premier créancier qui voit partir un client et qui donc ne sera pas nécessairement diligent et puis cela cause des frais de structure pour l'établissement financier d'origine. A Orléans, un accord a été passé avec les établissements financiers pour faciliter l'échange des sûretés immobilières.
    Sur ce point, le collège des consommateurs souhaiterait que la possibilité de bénéficier d'une subrogation par acte authentique dans le cas d'un transfert entre créanciers (rachat de prêt) soit inscrite dans le contrat de souscription du crédit et que l'article L. 312-21 du code de la consommation soit modifié afin de dispenser les personnes visées par cet article du paiement des frais liés à la sûreté en cas de rachat de prêt par un autre établissement bancaire.
    Il existe des sûretés négatives : ex. : interdiction de vendre. Le contrat est signé et l'on inscrit sur le bien immobilier l'interdiction d'aliéner, d'échanger, de vendre.
    Ces sûretés sont peu utilisées, les établissements créanciers n'y voyant pas beaucoup d'avantages. Cela n'empêche pas l'inscription d'autres sûretés qui pourraient être prioritaires. Il s'agit toutefois d'une sûreté moins onéreuse que l'hypothèque et qui permet au créancier de bénéficier d'une copie exécutoire.
    Un contrat de prêt signé devant un notaire reprend l'offre de prêt et l'authentifie. Le créancier est le détenteur de la copie exécutoire, équivalent d'un jugement, qui va lui permettre l'exécution, à travers les différentes voies d'exécution. Le coût des sûretés négatives et de la copie exécutoire (le tableau joint en annexe détaille les différents postes), est légèrement inférieur à une inscription de privilège de prêteur de deniers, car dans ce contrat de prêt se trouvent trois postes : les émoluments du notaire, le droit d'enregistrement et le droit de timbres.
    L'acte exécutoire européen :
    Au plan communautaire, le titre exécutoire européen permettrait, en effet, de diminuer les frais de dossier lors d'un transfert de créance entre établissements.
    En conclusion, il est de l'intérêt d'un créancier comme d'un débiteur de disposer d'une copie exécutoire, par un acte notarié. Cela pour des raisons de coûts et même sans sûreté réelle.
    Pour le créancier depuis la loi du 9 juillet 1991, cela permet d'accélérer les poursuites à l'encontre du débiteur défaillant.
    Pour le débiteur, le fait d'avoir un acte notarié diminue les frais de justice, en cas d'action devant les tribunaux. En effet, les poursuites ne nécessitent pas la production d'un jugement dont les frais seront à la charge définitive de l'emprunteur.
    Eu égard au coût de la renégociation qui n'est pas négligeable. (il a été chiffré à + ou - 20 000 F pour un prêt moyen de 600 000 F), la question de l'information de l'emprunteur sur le choix de la sûreté est essentielle, dans la mesure où celle-ci conditionne le coût d'un remboursement anticipé, et ce coût dépendra du choix qui a été fait initialement.
    Les membres du groupe de travail sont ainsi favorables :
      à ce que des mesures soient prises par la profession afin de développer l'information du consommateur avant et au moment de la souscription d'un crédit immobilier sur le régime des sûretés ; leur coût, leurs avantages et leurs inconvénients en cas de renégociation et de remboursement anticipé du prêt ainsi que sur les différents frais occasionnés par ces opérations. Ces dernières informations devraient également être clairement données aux consommateurs lors de la renégociation ou du rachat ;
      à ce que les établissements de crédit proposent à leur client un type de sûreté approprié à sa situation :société de caution (chaque fois que c'est possible), garantie hypothécaire (hypothèque ou privilège du prêteur de deniers), promesse d'affectation hypothécaire, nantissement de titres, délégations d'assurance vie, etc.
    Toutefois, le collège des professionnels a tenu à préciser que, compte tenu de la nécessité d'une bonne adéquation à chaque cas particulier, il ne lui paraîssait pas y avoir place pour une réglementation spécifique.
    La subrogation paraît un moyen intéressant d'éviter des frais. Cependant, prévoir cette obligation au départ implique des frais. Il faut que le consommateur soit informé. Il suffit peut-être de le prévoir.
    Au sujet du coût d'une mainlevée, le coût est calculé sur la somme inscrite au bureau des hypothèques d'origine, quel que soit le délai. L'hypothèque tombe d'elle-même deux ans après la dernière échéance.

4.  Les sociétés de cautionnement :
l'exemple de Crédit logement

    Cette société a pour activité de garantir les prêts immobiliers consentis à des particuliers. Elle représente environ 20 % du marché. Les autres organismes qui réalisent le même type d'activité, en ajoutant les mutuelles des fonctionnaires, représentent 30 % du marché, ce qui n'est pas négligeable car il s'agit d'un développement récent. Crédit logement a doublé son activité en 3 ou 4 ans. Cet organisme n'intervient pas pour les prêts sociaux, il s'agit d'un choix réglementaire, car la loi impose au banquier qui délivre un PAS ou un prêt à 0 %, de prendre une hypothèque de premier rang. Le rôle de Crédit logement étant de se substituer au particulier et désengager la banque, la sélection est rigoureuse. Elle n'est pas uniquement liée au niveau de revenu, certaines catégories socio-professionnelles élevées présentent également des risques. Ce comportement « risque » est scrupuleusement étudié, car il y a des surendettés passifs (chômeurs) ou des surendettés actifs (qui empruntent toujours plus). L'analyse du risque porte tant sur la qualité de l'emprunteur (profil, comportement, solvabilité, nature de l'activité professionnelle, couverture d'assurance) que sur les caractéristiques du bien financé (nature de l'opération, particularités juridiques, marge, contexte patrimonial).
    Les frais de garantie se décomposent en deux parties :
      une commission de caution acquise à Crédit logement en rémunération de son intervention ;
      un versement à un fonds mutuel de garantie (FMG) remboursable pour partie au terme du prêt ou en cas de remboursement anticipé total à hauteur d'environ 75 %.
    Il y a deux barèmes :
      pour les prêts épargne-logement (plans et comptes) et prêts relais : 0,50 % de commission de caution et 1,50 % de FMG ;
      pour les prêts bancaires classiques : barème dégressif en fonction du montant du prêt (cf. annexe 2).
    Le remboursement total n'entraîne aucun surcoût et c'est à ce moment que l'essentiel des participations financières est restitué. Concernant les rachats de créance, il y a alors novation de contrat, dans ce cas, il y a clôture du premier contrat avec restitution de l'essentiel des participations financières et un nouveau contrat est créé avec de nouvelles participations financières.
    Le calcul dans le cadre de la restitution du fond mutuel de garantie est assez complexe car il tient compte des versements effectués et des décaissements déjà effectués ou en cours. Il s'agit donc d'un ensemble, le risque est complètement mutualisé, indépendamment de la génération, du partenaire et du type d'opération, ce qui explique qu'à l'entrée le risque est homogénéisé. Les calculs sont trimestriels et la restitution se fait mensuellement.

IV.  -  LA SITUATION DU CRÉDIT IMMOBILIER DANS LES
DIFFÉRENTS ETATS MEMBRES DE L'UNION EUROPÉENNE

    L'intervention de M. Michel Van Heuffel, administrateur à la Commission européenne, affecté à la direction générale santé/consommation, a permis de mieux cerner la situation du crédit immobilier dans les différents Etats membres de l'Union européenne.

1.  Quelques aspects du droit communautaire du crédit immobilier

    Il y a un certain nombre d'années, la commission avait présenté une proposition de directive sur le crédit immobilier. C'était une directive « produit » est devenue, au fil des discussions et des débats devant le conseil, la deuxième directive bancaire (directive qui donne aux établissements bancaires un « passeport » sur la base duquel ils peuvent aller s'établir dans d'autres Etats membres ou effectuer des prestations de service). Un des problèmes pour traiter ce domaine est notamment celui des compétences des autorités communautaires, dans la mesure où la propriété immobilière est liée à un contexte national. Il y a une disposition dans le Traité qui concerne le problème des nationalisations, précisant que les questions de droit de la propriété restent de la compétence des Etats membres. Néanmoins, on a vu dans les régions transfrontières se développer une certaine activité en matière de crédit immobilier, qui ont donné lieu à une décision de la Cour de justice en matière de déductibilité des intérêts d'un crédit conclu dans un autre Etat membre (parce que certains Etats membres refusaient la déductibilité des intérêts d'un crédit souscrit dans un autre Etat membre, pour des raisons de cohérence fiscale). La Cour de justice a condamné cette non-déductibilité. Par ailleurs, on a vu d'autres affaires concernant une zone plus marginale du droit communautaire (affaire franco-allemande où des banquiers allemands sont venus vendre du crédit dans la région alsacienne), qui ont donné lieu à un contentieux relativement intéressant, non pas sous l'angle de la libre circulation des produits ou des services, mais sous celui de la compétence judiciaire et du droit applicable (les juridictions françaises ont pris des décisions qui allaient dans des sens radicalement différents). Globalement, on peut considérer que, dans ces affaires, il y a eu un problème grave qui n'a pas été une incitation pour les citoyens français de continuer à conclure des contrats de crédits à l'étranger, en l'état actuel du droit ou des conditions contractuelles qui leur étaient proposées.
    En 1997, la commission a présenté une communication sur la notion d'intérêt général dans le domaine bancaire. La deuxième directive bancaire (qui donne aux établissements bancaires un « passeport » pour pouvoir aller exercer leurs activités dans d'autres Etats membres) contient une disposition qui prévoit que les Etats membres sont en droit d'imposer aux établissements étrangers le respect de leur règle d'intérêt général (la question étant de savoir quelles sont les règles d'intérêt général qui sont opposables dans le cadre de la libre prestation de services). La commission a présenté une communication à cet égard, expliquant quelle était la jurisprudence de la cour et quelle était son approche de cette notion d'intérêt général. Le crédit immobilier, compte tenu de l'enjeu et de la durée de l'engagement du consommateur, relève de cette catégorie des règles d'intérêt général, et donc relève de cette jurisprudence de la cour (qui précise ce que les Etats membres sont en droit de faire et de ne pas faire). Cette communication reste un document de référence. Il faut toutefois savoir que le droit communautaire et la jurisprudence de la cour précisent aussi que ce qu'on n'est pas en droit d'opposer à un banquier étranger, on peut néanmoins tout à fait légalement en exiger le respect de la part de ses propres opérateurs. C'est ce qu'on appelle la théorie de la discrimination à rebours (qui généralement n'est pas très appréciée des professionnels). Le droit communautaire s'occupe des opérations trans-frontières essentiellement ; et si l'on veut éviter ce type de problème (qui crée un système à deux régimes puisqu'il y a des règles qui doivent être respectées par les uns et pas pour les autres), la seule solution est de s'engager dans la voie de l'harmonisation.
    La commission a décidé en 1997 de faire avancer le dossier par des moyens un peu moins contraignants que des normes juridiques obligatoires, tels qu'une directive ou un règlement. C'est la raison pour laquelle la commission a privilégié et a encouragé la poursuite d'un dialogue entre les associations européennes de consommateurs et les fédérations bancaires européennes, dialogue en vue de l'élaboration d'un code de conduite qui a fini par être adopté (en 2001) et qui a été publié en annexe d'une recommandation de la commission. Ce code de conduite devrait être appliqué par les banquiers. La commission devrait entamer une étude pour vérifier si dans les Etats membres ce code de conduite est appliqué correctement.

2.  Aperçu du marché du crédit immobilier en Europe

    La commission ne dispose pas de statistiques systématiques en matière de crédits immobiliers. La principale source statistique est celle émanant des fédérations professionnelles, mais elles ne sont pas complètes.
    Ce que l'on constate, depuis la Seconde Guerre mondiale, c'est la croissance régulière du nombre de propriétaires en Europe, dans tous les Etats membres, même si les taux sont très inégaux entre eux. Différents facteurs expliquent cette croissance régulière : d'une part, principalement, le souhait des ménages d'être propriétaires, mais aussi la volonté des pouvoirs publics.
    Néanmoins, quelques données statistiques sur la propriété individuelle en Europe sont disponibles :
      en Grande-Bretagne, 67 % de ménages propriétaires, soit environ 16 millions de ménages pour 10 millions de ménages qui sont dans un processus de remboursement d'un crédit immobilier. Ce nombre a augmenté de 75 % en moins de 10 ans (plus grande facilité de l'accès au crédit) ;
      en Espagne, 85 % de ménages propriétaires, soit environ 15 millions de ménages, sachant qu'il y a environ 50 % de ménages qui ont un crédit immobilier ;
      en Allemagne, 40 % de ménages propriétaires sur un total de 35 millions de ménages ;
      en Belgique, 65 % de ménages propriétaires (statistique de 1991). Il faut noter qu'en moins de 10 ans la valeur des biens immobiliers a augmenté de 70 % ;
      aux Pays-Bas, 52 % de ménages propriétaires ;
      au Portugal, 64 % de ménages propriétaires ;
      en France, 54,5% de ménages propriétaires.
    Il existe différents types de prêts utilisés dans les pays de l'Union.
    Ils se répartissent en trois grandes catégories (prêts à taux fixe, prêts à taux variable, forme de crédits mixtes).
    a)  Les prêts à taux fixe, systèmes qui sont soit à taux unique pour toute la durée du contrat, soit à des taux successifs.
    b)  Dans les prêts à taux variables, il y a de très nombreuses catégories :
    Prêts à taux révisables au Royaume-Uni et au Portugal, pour lesquels les variations du taux sont liées aux variations du coût des ressources de l'établissement prêteur.
    Prêts à taux référencés (France, Belgique, Espagne). La variation du taux est fonction d'un indice de référence, connu de l'emprunteur et défini dans le contrat. Cet indice de référence peut être contractuel, ou fixé par la loi, ou relever d'un mécanisme d'approbation par la Banque Centrale Nationale.
    Prêts à taux renégociables (Allemagne et Belgique). Le taux fait l'objet d'une renégociation entre le prêteur et l'emprunteur à des périodes convenues dans le contrat. Soit le prêt est conclu pour une durée déterminée (par exemple 20 ans) avec un taux de départ qui est renégociable au terme des périodes prévues dans le contrat, ou bien il s'agit de prêts conclus pour une longue durée avec une clause d'exigibilité (par exemple quinquennale pour le prêteur).
    Une chose est importante à souligner, c'est la variation de taux.
    Pour les prêts à taux fixes, on peut avoir des échéances qui sont constantes ou progressives ; idem pour les prêts à taux variables (sachant que la variation du taux peut avoir pour effet, soit de faire varier le montant de l'échéance, soit de faire varier la durée de l'amortissement ou du crédit). Ces prêts sont parfois assortis de clauses de sécurité (soit des planchers ou des plafonds de variation, des limites qui peuvent être fixées à l'allongement dans la durée du contrat). Il y a parfois des clauses qui prévoient la possibilité de passer d'un taux variable à un taux fixe.
    c)  Les prêts composites : ce sont des prêts dont une partie est à taux variable et une partie à taux fixe. Il existe des prêts à profil plus particulier, notamment le mécanisme du « disagio » (versement d'intérêts qui est fait à l'avance) ou le système des obligations foncières danoises, dans lequel l'emprunteur reçoit des obligations foncières qu'il va négocier sur le marché (Bourse de Copenhague), sachant que le cours des obligations peut varier entre le moment de l'émission et le moment de la vente. Il y a le système de prêts « in fine » qui sont des prêts liés à une assurance-vie servant à rembourser le capital à l'échéance du prêt, l'emprunteur ne payant durant la durée du contrat que les intérêts et les primes de l'assurance-vie. Il y a un marché qui s'est développé en Grande-Bretagne, dans lequel les sommes destinées à rembourser le capital ne sont pas constituées par une assurance-vie, mais sont investies dans des fonds d'investissement. Le système de crédits différés (en Allemagne, formule d'épargne où les droits à l'emprunt sont fonction de la phase d'épargne qui précède). Les ouvertures de crédit hypothécaire, dans lesquelles on accorde un crédit pour acheter un logement ; l'emprunteur rembourse les intérêts du capital de manière progressive, mais peut réutiliser ce capital (notamment pour des crédits à la consommation).

3.  Remboursement anticipé du crédit immobilier

    Dans tous les pays, les règles reflètent les conditions de distribution du crédit et les règles prudentielles de gestion des établissements de crédit. Le remboursement anticipé est d'autant plus difficile que l'on est dans un pays où dominent les taux fixes. Ainsi, en Allemagne, la réglementation exige une congruence stricte entre la durée du prêt et le refinancement, ce qui aboutit à une interdiction des remboursements anticipés pendant une période de dix ans (sauf conditions contractuelles contraires). En ce qui concerne les taux variables, le remboursement anticipé est possible moyennant un préavis de trois mois. Au Royaume-Uni, le remboursement anticipé est possible. Pour les taux variables, aucune indemnité n'est due ; quant au taux fixe, l'indemnité est fixée à trois mensualités. En Espagne, le remboursement anticipé est possible, mais se produit rarement, beaucoup d'établissements bancaires étant prêts à renégocier d'autres conditions. L'indemnité est de 1 % du capital restant dû en ce qui concerne les taux variables. En Belgique, elle est de trois mois d'intérêt. En Italie, le remboursement anticipé est possible, mais peu fréquent, l'indemnité étant de 5 % du capital restant dû pour le taux fixe et de 2 % du capital restant dû pour le taux variable. En Suède, le remboursement anticipé est possible, l'indemnité pour le taux variable est nulle et pour le taux fixe, égale à la différence entre le taux contractuel et le taux des emprunts d'Etat augmenté d'un point.

4.  Quelques informations concernant les différents
mécanismes de sécurisation

    Il existe différents moyens et différents instruments. En ce qui concerne les moyens, on a des systèmes dans lesquels c'est la totalité du prêt qui est garantie, d'autres dans lesquels l'assurance ne couvre que le montant dépassant un certain pourcentage de la valeur du bien assuré. On a également recours à des cautions qui sont soit des cautions personnelles, soit des cautions institutionnelles, soit des hypothèques, soit des interventions de fonds de garantie.
    En ce qui concerne les instruments, c'est l'hypothèque, la caution d'un établissement spécialisé, le système de l'assurance-crédit (qui vient couvrir la part du prêt qui excède la valeur garantie par l'hypothèque), les systèmes de fonds de garantie.

5.  Les perspectives d'un marché intérieur
du crédit immobilier

    Sur la base du traité et des directives bancaires, un établissement a la possibilité de venir offrir en France des crédits, sous la réserve du respect des règles d'intérêt général (sachant que tous les Etats membres n'ont pas la même vision quantitative de ce que peuvent représenter les règles d'intérêt général). Si c'est la banque qui se déplace, cela risque de poser un certain nombre de problèmes ; si c'est le client qui se déplace, il peut avoir des conditions qu'on ne lui ferait pas sur le territoire français. Seulement, il faut considérer les raisons pour lesquelles le marché transfrontière du crédit immobilier reste relativement limité. En premier lieu, il y a un problème d'évaluation de la capacité financière de l'emprunteur et un problème d'évaluation du gage, c'est-à-dire de l'immeuble. En Belgique, tous les contrats de crédits immobiliers sont précédés d'une expertise faite par la banque du bien immobilier (coût : 125 Euro).
    Se pose donc le problème de la fluidité du marché intérieur en matière de prêts immobiliers en raison des problèmes de non-harmonisation fiscale, de non-harmonisation des sûretés et de leur mise en jeu, ce qui limite considérablement les opérations trans-frontières, lesquelles sont possibles lorsqu'une garantie peut être fournie dans l'Etat de résidence du prêteur. Dans la mesure où l'objectif est la création du marché intérieur dans les trois ans qui viennent, il apparaît urgent de se mettre dans les conditions réglementaires d'harmonisation totale, pour assurer à des établissements étrangers la possibilité de venir opérer en France, et à des établissements français de pouvoir opérer dans les autres pays européens.