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Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes

Syndics de copropriété : des tarifs élevés et des contrats pas toujours conformes - 20/11/2017

Le dispositif, instauré par la loi ALUR, destiné à améliorer la lisibilité des prestations des syndics de copropriété et à faciliter la comparaison des offres ne semble pas être encore correctement appliqué par les professionnels.

La dernière enquête de la DGCCRF a mis en évidence une augmentation des tarifs et des pratiques trompeuses dans la rédaction et l’exécution des contrats.

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La loi ALUR[1] a réformé en profondeur les règles encadrant les contrats de syndic de copropriété en instaurant notamment un contrat type applicable par tous les cabinets de syndic - dont le contenu est défini par décret [2], des modalités unifiées de facturation des honoraires et l’ouverture d’un compte bancaire séparé propre à chaque copropriété. Ces mesures doivent stimuler la concurrence entre syndics, en facilitant la comparaison des offres par les copropriétaires, et mettre fin aux pratiques trompeuses affectant cette activité.

L’enquête lancée par la DGCCRF en 2016 visait à contrôler les contrats proposés par les syndics professionnels de copropriété soumis au dispositif légal d’encadrement des activités immobilières[3] et notamment à vérifier le respect, par ces professionnels, des nouvelles règles mises en place par la loi ALUR.

Un respect insuffisant de la trame du contrat type

Le contrat du syndic de copropriété, qui doit reprendre fidèlement le contenu du contrat-type défini par voie règlementaire, fixe la durée de son mandat, ses dates de prise d’effet et d’échéance ainsi que les conditions d’exécution de son mandat.

Ce contrat prévoit aussi la rémunération du syndic sur la base d’un forfait défini à partir d’une liste limitative des prestations exécutées au titre de son mandat.

Selon les résultats de l’enquête, dans la majorité des cas, ce contrat est bien mis en place par les professionnels mais n’est pas strictement respecté (41 % de taux d’anomalies). Les manquements consistent fréquemment à en supprimer des paragraphes ou des clauses, ce qui est contraire au principe d’un contrat type et rend plus difficile pour les copropriétaires la comparaison entre syndics. En effet, le fait de supprimer une mention au lieu de la rayer (tout en la laissant figurer dans le document) n’est pas conforme à l’objectif poursuivi par la loi d’information complète des copropriétaires quant aux choix offerts par le contrat. Ainsi, dans un tel cas de figure, les copropriétaires ne peuvent s’engager de manière éclairée.

Une augmentation des frais annexes

Les enquêteurs ont constaté une augmentation du niveau des honoraires pour le forfait annuel de gestion courante chez tous les syndics contrôlés.

L’augmentation constatée prend trois formes :

  • une augmentation mécanique correspondant à l’intégration dans ce forfait de frais et de prestations facturés précédemment comme prestations complémentaires (par exemple, la reprographie),
  • une augmentation liée aux nouvelles obligations instaurées par la loi ALUR (création du compte bancaire séparé, du fonds de travaux[4], etc.),
  • et une augmentation à champ constant liée au marché, les prix dans ce secteur d’activité étant libres.

En outre, des irrégularités ont été relevées dans les pratiques de certains professionnels, qui peuvent aboutir à des prestations indument comptabilisées. Il en va ainsi de l’absence d’indication de la durée et des plages des assemblées générales supplémentaires et du non-renseignement de la durée des réunions, ce qui autorise aux syndics une certaine liberté de facturation. Les plages horaires indiquées dans le contrat peuvent ne pas être respectées par certains professionnels, qui facturent des vacations supplémentaires. La clause de révision figure dans une très large majorité des contrats ; toutefois dans certains cas elle ne fait pas référence à un indice, ce qui la rend illicite.

Des écarts importants de prix entre syndics, de l’ordre de 25 %, ont été enregistrés par ailleurs pour les prestations particulières, hors forfait. De nombreuses pratiques interdites ont été constatées telles que la mention de plusieurs coûts horaires selon le niveau hiérarchique du personnel du syndic chargé d’exécuter ces prestations et/ou en fonction des heures ouvrables alors que la réglementation prévoit un seul coût horaire. S’agissant des honoraires pour travaux, certains syndics persistent à utiliser comme assiette le montant TTC des travaux à réaliser pour déterminer leurs honoraires, au lieu du montant hors taxes, comme le prévoit la loi.

les différentes prestations assurées par le syndic

La gestion courante : organisation et tenue de l’assemblée générale de copropriété, gestion des opérations financières et comptabilité générale de la copropriété, administration et gestion de la copropriété, souscription des polices d’assurance et déclaration des sinistres, gestion du personnel d’immeuble, création d’un compte bancaire séparé, reprographie, archivage et mise en ligne des documents relatifs à la copropriété (extranet),

Les prestations particulières : organisation et tenue d’assemblées générales supplémentaires, prestations relatives aux sinistres, à des études techniques, à des règlements de litiges ou de contentieux.

Les prestations rendues aux copropriétaires : état daté, délivrance de documents sur support papier (copie du carnet d’entretien, des diagnostics techniques, etc.)

Pour exercer son mandat, le syndic doit posséder une carte professionnelle « S » ou une carte de gestion immobilière délivrée avant la date du
1er juillet 2015, une garantie financière et une assurance responsabilité civile.

 

D’autres manquements ont été relevés sur les prestations rendues aux copropriétaires individuellement par exemple, la facturation, non prévue au contrat, d’un état ou pré-état daté[5]. Or, la fourniture d’informations financières devant obligatoirement être annexées aux compromis de vente ne peut être facturée d’office par le syndic sans l’accord exprès du copropriétaire vendeur, y compris lorsqu’ils sont établis à la demande d’un notaire. Ces faits peuvent constituer un délit de vente sans commande préalable.

Depuis la promulgation de la loi ALUR, les syndics de copropriété ont l’obligation d’ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat de copropriétaires, sans dispense possible pour les copropriétés de 15 lots et plus. Le conseil syndical peut ainsi vérifier les mouvements intervenus sur le compte et en connaître avec exactitude la situation. Cette obligation, qui peut engendrer des majorations d’honoraires, est souvent jugée trop lourde par les professionnels indépendants qui tardent à la mettre en place alors que les professionnels affiliés à des réseaux sont plus réactifs.

En raison d’un respect insuffisant du contrat type par les professionnels et de nombreux manquements quant à la tarification des prestations, la DGCCRF poursuivra la surveillance de ces prestataires.

 

[1] Loi ALUR du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et à un urbanisme rénové.

[2] Annexe 1 du décret n°2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières, prévus à l’article 18-1 A de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

[3] Loi n° 70-9 dite « loi HOGUET » du 2 janvier 1970.

[4] Depuis la loi ALUR, les syndics doivent alimenter un fond de travaux permettant d’anticiper d’éventuels chantiers importants à réaliser dans la copropriété.

[5] Document obligatoire remis au notaire pour la réalisation d’une vente d’un lot de copropriété.

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