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Location d'un logement

 

 

 

 

Le contrat de location

 

 

L’information préalable du locataire sur les lieux loués

L’arrêté du 16 mai 1967 fait obligation au loueur, qu’il soit professionnel ou non, de remettre au preneur éventuel un document sur lequel figurent :

  • les coordonnées du propriétaire et de l'agence ;
  • un descriptif très complet des lieux loués (y compris sa situation géographique). Ce descriptif doit être remis ou envoyé préalablement à la signature du contrat.

Le non-respect de ces obligations est sanctionné par des contraventions de 5ème classe (1 500 €). Vous pouvez donc porter plainte auprès du Procureur de la République du tribunal de grande instance du lieu où est située la location, ou vous adresser à la direction départementale de la protection des populations ou direction départementale de la cohésion sociale et de la protection des populations (DDPP ou DDCSPP).

Pour les meublés de tourisme, locations faisant l’objet d’un classement, le consommateur peut demander un état descriptif plus contraignant, conforme à l’arrêté du 2 août 2010 : accessibilité aux personnes handicapées, occupation partielle par le propriétaire ou d’autres locataires, description des pièces, etc.

Il arrive que les particuliers isolés qui louent saisonnièrement à l’aide de petites annonces ne formalisent pas l’accord par contrat. Un simple échange de lettres peut tenir lieu de contrat, mais les dispositions de l’arrêté du 16 mai 1967 (remise d’un état descriptif préalable) leur sont applicables.

Quel que soit le réseau de location, les descriptifs ne sont pas toujours rédigés avec toute la précision nécessaire, ce qui prive le locataire d’une information complète qui lui fera en plus défaut en cas de différent avec le loueur.

Le locataire doit donc toujours exiger un descriptif suffisamment précis avant la signature du contrat ou l’envoi d'un chèque au loueur : distance des commerces, charges éventuelles, ascenseur, etc. N’hésitez pas à demander des informations complémentaires, voire une photographie, beaucoup plus parlante qu’une longue description, etc.

La production de renseignements inexacts est sanctionnée par le décret n° 67-128 du 14 février 1967 (amende de 3 750 €) et par l’article L.121-1 du code de la consommation (pratiques commerciales trompeuses pouvant aller jusqu’à 300 000 € d’amende et/ou 2 ans de prison).

Le contrat

Exigez un contrat écrit précisant tous les éléments de la location : prix, descriptif, conditions, etc. Ces informations serviront de référence en cas de litige.

Les relations entre loueur et locataire sont réglées par des dispositions d’ordre civil, dont la contestation relève de la juridiction civile (tribunal d’instance ou de grande instance).

Le montant des loyers, la durée de location, la détermination des charges sont donc libres et résultent de la seule négociation. Un minimum de précautions s'impose aussi avant de s'engager. Faites vous préciser les autres frais éventuels : commission d’agence, frais d’état des lieux, de nettoyage, etc.

La recommandation de la Commission des clauses abusives :

Le 1er juillet 1994, la Commission des clauses abusives a émis une recommandation, (publiée au BOCCRF du 27 octobre 94) sur les contrats de locations saisonnières.

Elle demande que les contrats proposés aux consommateurs soient imprimés en caractères suffisamment lisibles, et que soient éliminées des contrats certaines clauses, notamment celles qui :

  • permettent au professionnel de modifier unilatéralement les conditions initiales du contrat, ou de résilier celui-ci en se contentant de rembourser les sommes versées et en excluant toute indemnité ;
  • prévoient que, en cas de dédit du consommateur, celui-ci sera débiteur de la totalité du prix de location, sans mettre à la charge du professionnel une obligation équivalente.

Arrhes et acomptes

Les arrhes

Elles n'engagent pas définitivement le locataire ni le loueur. Elles peuvent néanmoins être conservées par le loueur, en cas d'annulation par le locataire.

En revanche, elles doivent être restituées au double par le loueur qui renonce à la location. (art 1590 du Code civil).

Rappelons que depuis 1992 : “Sauf stipulation contraire du contrat, les sommes versées d'avance sont des arrhes” (art. L114-1, 4è alinéa du Code de la consommation).

L'acompte

Lorsque les sommes versées ont été expressément stipulées comme un acompte par le contrat de location, cet acompte engage définitivement le loueur et le locataire. Ce dernier peut être obligé de verser la totalité du loyer en cas d'annulation.

En cas de contestation devant la juridiction civile, le locataire ne peut être dispensé de payer la totalité de la location que s'il démontre qu'il a été contraint de résilier pour cas de force majeure.

Si l'annulation vient du loueur, le locataire pourra obtenir, devant la juridiction civile, une indemnisation pour le préjudice moral (vacances gâchées) ou financier (débours supplémentaires) qui en résulterait.

La caution ou dépôt de garantie

Son montant n’est pas réglementé et les modalités de son versement relèvent des mêmes caractéristiques que celles reprises ci-dessus. Rien ne vous empêche de faire appliquer ces règles raisonnables par le loueur particulier, etc. À vous donc d’en discuter le montant, qui ne devrait pas excéder le montant du loyer. Demandez que le contrat précise le délai de remboursement de la caution.

Sachez que le bailleur a parfaitement le droit d'encaisser le chèque qui lui aura été remis à titre de caution.

Le prix

Il est librement fixé par le bailleur.

Certains font varier le montant en fonction du nombre d'occupants. Si rien ne justifie une telle pratique, rien ne l’interdit non plus, car le prix n'est pas la contrepartie d'un service rendu, mais de la mise à disposition d'un logement. À noter que les locations meublées, saisonnières ou non, ne sont plus soumises à TVA. N'hésitez pas à faire jouer la concurrence; il peut en effet exister des différences de prix sensibles, selon les locations, à qualité égale.

La commission

Lorsqu’un agent immobilier est intervenu dans la transaction, il est en droit de percevoir une commission. Le montant n'est pas réglementé, mais il doit satisfaire aux règles de publicité des prix.                                                      

Les droits et les obligations du locataire

Le bailleur doit mettre à votre disposition un logement en bon état et conforme à la description. En fin de séjour, si aucun état des lieux n'a été effectué à l’entrée, il appartient au loueur d'apporter la preuve de la quantité, de la nature et du bon état des objets confiés.

Conseils

Faites toujours un état des lieux (état des papiers peints, moquettes, literies, etc.) à l’entrée et à la sortie, si possible contradictoirement. Pensez également à relever les compteurs à l’entrée et à la sortie des lieux. Vérifiez l’inventaire écrit qui vous a été remis et qui doit indiquer de façon précise : meubles, literie, vaisselle, objets, etc.

 Les obligations du locataire

Le locataire doit se conduire "en bon père de famille", répondre des dégradations qui surviennent au cours du séjour, sauf celles résultant d'une usure anormale ou d'un vice de l’équipement.

Attention : si un état des lieux a été fait à l’entrée, mais pas à la sortie, vous pouvez être considéré comme responsable de dégradations postérieures à votre départ. Aussi, exigez un état des lieux contradictoire à l’entrée et à la sortie.

L’assurance

Votre assurance "habitation" contient une clause "responsabilité civile" qui doit couvrir votre responsabilité en cas de problème pendant votre location. Avant de partir, vérifiez votre contrat et il n’est pas inutile d’en emmener un double avec vous afin d’avoir tous les renseignements nécessaires. Vérifiez que vous êtes bien assuré contre les risques dont vous seriez présumé responsable (incendie, dégât des eaux, etc.).

Les litiges

La location non conforme au descriptif constitue le cas le plus fréquent de différend entre le locataire et le loueur.

Exemple : la location présente des caractéristiques qui n'ont pas été signalées dans le contrat initial, et qui en empêchent l'usage normal et paisible : proximité d'un chantier, d'un aéroport, installation électrique dangereuse, etc.

En cas de non-conformité flagrante, vous pouvez porter plainte auprès du Procureur de la République ou saisir la direction départementale de la protection des populations (DDPP) du lieu de votre séjour.

Les publicités mensongères ou de nature à induire en erreur sont interdites (une petite annonce est considérée comme une publicité), que le loueur soit un professionnel ou un particulier ; toutes les mentions du texte publicitaire peuvent être concernées : la surface, l'état général du logement, sa situation géographique, etc.

La publicité mensongère est visée par les dispositions de l’article L 121-1 du code de la consommation (aujourd’hui, on parle de pratiques commerciales trompeuses). Le plaignant a la faculté de se constituer partie civile devant le tribunal correctionnel. S'il a subi un préjudice, des dommages et intérêts peuvent lui être attribués. En cas de recours devant la juridiction civile, le locataire de bonne foi obtiendra en règle générale une indemnisation pour le préjudice subi en raison de cette information erronée.

Avant d'entreprendre une action judiciaire, n'hésitez pas à saisir une association de consommateurs locale et à faire intervenir, le cas échéant, l'Office du Tourisme qui vous a mis en relation avec le loueur, ou bien le syndicat professionnel auquel adhère éventuellement le loueur ou son représentant.

 

N'oubliez pas qu'une solution à l'amiable est toujours préférable à un procès !

  • Ne vous contentez pas des informations fournies par des intermédiaires.
  • Prenez contact directement avec le loueur et si possible allez visiter sur place ; si vous ne pouvez pas vous déplacer, n’hésitez pas à demander une photo (si possible de l’intérieur et de l’extérieur de l’appartement).
  • Vérifiez également certaines conditions de location : utilisation des équipements collectifs (tennis, piscine, parkings, etc.).
  • Exigez du loueur, occasionnel ou professionnel, les documents écrits obligatoires imposés par la réglementation (descriptif et contrat).
  • Ne versez rien plus de 6 mois à l’avance.
  • Lisez attentivement le contrat de location ; il doit préciser le prix de la location en faisant apparaître clairement le montant des charges locatives (eau, gaz, électricité, ascenseur, etc.).
  • Informez-vous auprès de votre assureur de la teneur des garanties "villégiature" contenues dans votre contrat multirisque habitation.
  • Exigez un état des lieux à la remise de la location et à la sortie.
  • Ne versez le solde du prix de la location qu’après avoir vérifié que la location correspond bien au descriptif qui vous en avait été fourni.

 

 

Pour tout renseignement complémentaire, reportez-vous aux textes applicables ou rapprochez-vous d'une direction départementale (de la cohésion sociale et) de la protection des populations (DD(CS)PP).

 

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Documents
Fiche pratique - Location d'un logement
17/06/2014
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