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Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes

Les contrats de syndic de copropriété

14/03/2014

La DGCCRF a contrôlé les contrats de mandat conclus entre les syndics et les syndicats de copropriétaires afin de rechercher la présence de clauses abusives et / ou illicites.

Ces contrôles ont été effectués au regard de la règlementation applicable au secteur des syndics, notamment de l’arrêté du 19 mars 2010 relatif aux mesures de publicité des prix applicables dans certains secteurs professionnels.

 

Les unités départementales (DDPP (Direction départementale de la protection des populations) ou DDCSPP (Direction départementale de la cohésion sociale et de la protection des populations)) chargées des contrôles ont ciblé les syndics affiliés à une enseigne nationale ou régionale, les syndics indépendants et ceux ayant fait l’objet de plaintes. Elles ont relevé des infractions à la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 (absence de registre-répertoire, d’habilitation des gestionnaires ou de garantie financière) et à l’arrêté du 29 juin 1990 (affichage des prix).

Sur le contenu des contrats

Les contrats proposés par les syndics indépendants sont très différents de ceux proposés par les syndics des grandes enseignes. Les premiers contiennent les clauses essentielles au fonctionnement de la copropriété, dont quelques-unes sont ambigües, tandis que les seconds revêtent des présentations quasi-uniformes selon les réseaux : il s’agit de tableaux listant les prestations et indiquant par la présence d’une puce, si elles sont incluses dans le forfait annuel de gestion courante, ou si elles sont facturées en supplément.

La formule « tout-compris », consistant à privilégier la facturation dans le forfait d’un maximum de prestations se généralise particulièrement chez les grandes enseignes. Ce mode de calcul des honoraires simplifiant le travail du syndic, est plus attractif pour les syndicats de copropriétaires. Il permet en effet de proposer un forfait de base d’un montant légèrement supérieur à une offre classique. En outre, ces contrats n’empêchent absolument pas la facturation de prestations complémentaires, non incluses dans le forfait de base, à des prix relativement élevés.

Les enquêteurs ont constaté :

  • une sensible augmentation du nombre de prestations particulières depuis l’entrée en vigueur de l’arrêté du 19 mars 2010 ;
  • une complexification des contrats rendant les comparaisons des prestations offertes par les différents professionnels plus difficiles pour les copropriétaires alors que l’’arrêté du 19 mars 2010, dit arrêté « Novelli » devait les simplifier en donnant une grille de lecture standardisée des tarifs des syndics ;
  • de nombreux manquements liés à la distinction entre deux catégories d’honoraires : le forfait annuel de gestion courante, correspondant obligatoirement, et à minima, à une liste de 44 prestations, et les autres prestations pouvant, selon le choix des parties, être comprises dans le forfait annuel de gestion courante ou au contraire être facturées en tant que prestations supplémentaires.

Des prestations normalement incluses dans le forfait annuel (établissement et mise à jour du carnet d’entretien, gestion des diagnostics, déclaration de sinistres, gestion d’archives dormantes) ont ainsi été facturées en sus du forfait. Dans la majorité des cas, cela était lié à une absence de la mention de la prestation de gestion courante dans le contrat, celle-ci étant généralement assurée par le syndic sans surcoût.

En outre, certains contrats présentaient des services « inclus dans le forfait annuel selon le choix des parties » alors qu’ils relevaient obligatoirement de ce forfait en vertu de l’arrêté Novelli du 19 mars 2010. Ceci peut constituer une pratique commerciale trompeuse dans la mesure où elle laisse faussement croire aux copropriétaires que des prestations sont offertes.

Sur la présence de clauses illicites

Parmi les clauses les plus fréquemment relevées figuraient :

  • l’imputation, au seul copropriétaire concerné, de prestations variables (communication des informations nécessaires à l’établissement de diagnostic, actualisation de l’état daté, aides aux déclarations fiscales, travaux à la demande d’un copropriétaire, réalisation d’études juridiques ou fiscales particulières) ;
  • la fixation d’honoraires afférents à des travaux autres que ceux liés à la maintenance sans préciser leur caractère purement indicatif ;
  • le surcoût lié à la garantie financière apportée par le syndic ;
  • la double rémunération pour une même prestation, telles que la remise du dossier à l’avocat ou à l’huissier en plus de la clause « suivi des actions contentieuses ».

 

Cible Résultats

324 professionnels

74 avertissements
107 injonctions
12 intentions de procès-verbal
29 procédures civiles engagées

 

 
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