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Comment sont calculées les révisions de loyer ?

Plusieurs indices sont utilisés pour réviser les loyers : l'indice de référence des loyers (IRL), pour les loyers d'habitation, l'indice des loyers commerciaux (ILC) et l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT). Ils sont calculés et diffusés chaque trimestre par l'Insee.

Le point sur la réglementation et les outils méthodoliques utiles pour réviser un loyer d'habitation ou un loyer commercial.

Les loyers d'habitation

L'indice de référence des loyers (IRL), utilisé pour calculer les hausses de loyer annuelles du parc locatif privé, a été modifié par la loi n° 2008-111 du 8 février 2008 pour le pouvoir d'achat. Désormais, l'IRL est calculé en fonction de la moyenne de l'évolution des prix à la consommation sur douze mois, hors tabac et loyers.

Créé par la loi n° 2005-841 du 26 juillet 2005 et entré en vigueur le 1er janvier 2006, l'IRL était calculé à partir des indices des prix à la consommation, du prix des travaux d’entretien et d’amélioration du logement, ainsi que sur l’indice du coût de la construction. Le changement de mode de calcul avait pour objectif de limiter les hausses de loyers.

Les valeurs de l'IRL sont publiées par l'Insee, qui détaille également ses modalités d'utilisation :

L’Agence nationale pour l’information sur le logement (ANIL) propose un calculateur de révision de loyer.

À noter : les conditions de révisions annuelles du loyer doivent être mentionnées dans le contrat de bail.

Les loyers commerciaux

En matière de baux commerciaux, l'article 47 de la loi n° 2008-776 du 4 août 2008 de modernisation de l'économie (LME) a instauré un nouvel indice trimestriel de révision : l'indice des loyers commerciaux (ILC). Ses modalités de mise en oeuvre sont précisées par le décret n° 2008-1139 du 4 novembre 2008.

Par ailleurs, l'article 63 de la loi n° 2011-525 du 17 mai 2011 a créé un indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour calculer les loyers des locaux utilisés pour des activités tertiaires autres que commerciales ou artisanales. Ses modalités d'utilisation et de calcul sont définies par le décret n° 2011-2028 du 29 décembre 2011.

Le site de l'Insee présente les modalités de révision d'un bail commercial ou professionnel et fournit les valeurs des indices :

La loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises consacre l'utilisation de l'ILC et de l'ILAT dans le calcul de l'évolution des baux commerciaux, afin de limiter les augmentations : ainsi, depuis le 1er septembre 2014, l'indice du coût de la construction ne peut plus être utilisé.

Ressources complémentaires sur les loyers

La loi du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) prévoit un encadrement des loyers au moment de la conclusion du bail initial et lors de son renouvellement. Le site Service public présente les nouvelles règles d'encadrement des loyers à partir du 1er août 2015 à Paris.

Service public publie également une fiche sur le loyer d'un bail commercial et une question réponse intitulée bail commercial et professionnel : quel indice de référence utiliser ?

L’Agence nationale pour l’information sur le logement (ANIL) édite une page sur la fixation et révision du loyer, ainsi qu'une analyse juridique de la mise en place de l'IRL pour la révision annuelle. Il propose un calculateur de révision de loyer.

L'Institut national de la consommation édite une fiche pratique sur les loyers : fixation, révision, réévaluation.

Le site de l'Agence France entrepreneur publie un dossier complet sur le bail commercial.

Modifié le 03/02/2017

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