Le dispositif Pinel d'investissement locatif

Le dispositif Pinel ouvre droit à une réduction d’impôt sur le prix d'achat d'un logement mis en location, sous conditions. Il évolue en 2023 avec le Pinel +.

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Publications sur le dispositif Pinel

La liste des réductions et des crédits d'impôt concernés par le versement de l'avance de 60% en janvier 2023 est mise à disposition par les impôts, avec le calcul et les modalités de versement de cette avance. 14 octobre 2022.

L'article 5 de la loi de finances pour 2015 a introduit, à compter du 1er septembre 2014, un dispositif d'investissement locatif dit Pinel, qui permet à l'investisseur de choisir sa durée d'engagement et de louer à ses ascendants ou descendants, sous conditions.

L'article 168 de la loi de finances pour 2021 modifie le dispositif Pinel d'investissement locatif à compter du 1er janvier 2023.

Ainsi, en 2023 et 2024, le dispositif est accessible sous deux formes, aux conditions fiscales différentes :

  • le Pinel classique : taux de réduction d’impôt dégressifs
  • le Pinel + : maintien des taux antérieurs, dans certains quartiers ou sur critères énergétiques et de qualité

Tout savoir sur le dispositif Pinel +

Les principes du dispositif Pinel

Le dispositif Pinel permet aux particuliers investissant dans des logements neufs destinés à la location, de bénéficier d'une réduction de leur impôt sur le revenu, en respectant les conditions suivantes :

  • logement situé dans un bâtiment d'habitation collectif ;
  • plafonnement du loyer et des revenus du locataire ;
  • niveau global de performance énergétique minimal ;
  • logement construit dans une zone présentant un déséquilibre entre l’offre et la demande ;
  • durée initiale de location de 6 ou 9 ans, pouvant être prorogé jusqu’à 12 ans, avec un avantage fiscal croissant.

Les biens concernés par le dispositif

Depuis le 1er janvier 2021, le dispositif Pinel est réservé aux investissements réalisés dans des logements situés dans un bâtiment d'habitation collectif, conformément à l'article 161 de la loi de finances pour 2020.

Ainsi, ne sont pas éligibles les villas individuelles au sein d’une copropriété ou jumelées, comme le précise une actualité du 17 décembre 2020 du Bulletin officiel des finances publiques (Bofip-Impôts).

Le logement doit par ailleurs atteindre un niveau global de performance énergétique fixé par l'article 46 AZA octies-0 A de l'annexe 3 du code général des impôts.

Les conditions de location à respecter

Le logement doit être loué nu et les revenus du locataire doivent être inférieurs à un plafond fixé par l'article 2 terdecies D de l'annexe 3 du code général des impôts, afin de réserver les logements concernés aux ménages modestes.

La location est également soumise au respect de plafonds de loyers fixés par décret. Le logement peut être loué à un ascendant ou un descendant du propriétaire, à condition qu'il ne fasse pas partie de son foyer fiscal et que les plafonds de loyer et de ressources du locataire soient respectés.

Pour 2022, les plafonds de loyer et de ressources des locataires sont précisés par l'administration fiscale.

Le propriétaire s'engage sur une durée initiale de location de 6 ou 9 ans au choix, pouvant être prorogé jusqu’à 12 ans, qui entraîne un avantage fiscal croissant.

Les investissements réalisés par le biais d'une société civile de placement immobilier (SCPI) bénéficient du dispositif Pinel dans les mêmes conditions que ceux réalisés par les particuliers.

Le zonage du dispositif Pinel

L'avantage fiscal est réservé aux logements construits dans des zones présentant un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements ; à compter du 1er janvier 2018, seules les zones A, A bis et B1 du territoire sont éligibles.

Toutefois, conformément à l'article 187 de la loi de finances pour 2019, le dispositif est maintenu dans les zones B2 et C pour les acquisitions ayant fait l’objet d’une demande de permis de construire avant le 31 décembre 2017, avec signature de l’acte d’acquisition avant le 15 mars 2019.

Le classement des communes par zones géographiques a été révisé au 1er octobre 2014 et est disponible sur le site du ministère chargé de l'écologie :

Carte du zonage et liste des communes par zone

Les évolutions sont détaillées par un article de l'Anil sur la loi de finances pour 2019 et commentées par une actualité du 10 mai 2019 du Bofip-Impôts.

Le dispositif d’investissement locatif Pinel concerne également les opérations réalisées dans les communes couvertes par un Contrat de redynamisation de site de défense actif (CRSD). Les villes bénéficiaires des CRSD sont listées sur le site du ministère des armées

Une régionalisation du Pinel expérimentée
Depuis 2021, une régionalisation de l'aide est expérimentée en Bretagne : après avis des instances régionales, le préfet de région détermine les communes éligibles, ainsi que les plafonds de loyer et de ressources ; l'article 92 de la loi de finances pour 2022 prolonge l'expérimentation jusqu'en 2024.
La disposition a été commentée au Bulletin officiel des finances publiques - impôts (Bofip).

La réduction d'impôt liée au dispositif Pinel

L'avantage fiscal est croissant, en fonction de la durée initiale de location à laquelle s'engage le propriétaire : 6 ou 9 ans, pouvant être prorogée jusqu’à 12 ans.

La réduction d'impôt est acquise pour toute la durée d'engagement de location, dans la limite d'un plafond global de 300 000 euros et de 5 500 euros par mètre carré.

Les taux de réduction pour les investissements réalisés jusqu'au 31 décembre 2022 sont les suivants :

  • 12 % du prix d'achat du bien sur six ans,
  • 18 % sur neuf ans, avec une réduction complémentaire en cas de prorogation de l'engagement.

En effet, l'article 168 de la loi de finances pour 2021 modifie les taux de manière dégressive à compter du 1er janvier 2023, selon la durée d'engagement de location :

  • Six ans : 10,5 % en 2023, 9 % en 2024
  • Neuf ans : 15 % en 2023, 12 % en 2024
  • Douze ans : 17,5 % en 2023, 14 % en 2024

Cette dégressivité ne s'applique pas aux logements respectant les nouveaux critères permettant de bénéficier du Pinel +.

Impacts de la crise sanitaire et de ses conséquences sur le dispositif Pinel : la documentation fiscale du Bofip du 2 mars 2022 précise que le délai d'achèvement des logements acquis en l'état futur d'achèvement est prolongé de 30 mois.

Dispositif Pinel : les obligations déclaratives

Pour bénéficier de la réduction d'impôt liée aux investissements locatifs, il convient de remplir un engagement de location pour la durée prévue par le dispositif, lors de la première demande, sous la forme de l'imprimé 2044-EB.

Le montant total de l'investissement est à déclarer la première année sur l'imprimé 2042-C, en complément de la déclaration de revenus annuelle. Cet imprimé doit être rempli ensuite, chaque année, selon un échéancier calculé par l'administration fiscale. Parallèlement, les loyers perçus sont à déclarer dans la catégorie des revenus fonciers.

À noter. Dans le contexte de la crise sanitaire, l’article 8 de l'ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 et l’article 6 de l’ordonnance 2020-427 du 15 avril 2020, prévoient le report de certains délais fiscaux. Ainsi, les délais imposés dans le cadre des dispositifs fiscaux sur l'investissement locatif ont été suspendus du 12 mars 2020 au 23 juin 2020.
Retrouvez le détail de l'application de la suspension des délais, ainsi que des exemples de situations, dans le BOFIP (Bulletin officiel des finances publiques) BOI-DJC-COVID19-10, paragraphes 80 et suivants.

Dispositif Pinel : textes applicables

Les dispositions pratiques du dispositif sont fixées par le code général des impôts (CGI), en particulier aux articles ci-dessous.

Le classement des communes par zones géographiques a été révisé au 1er octobre 2014 par arrêté du 1er août 2014, modifié par l'arrêté du 30 septembre 2014.

Les conditions d'application du dispositif sont commentées par la documentation fiscale BOI-IR-RICI-360-20-30. Les plafonds de loyer et de ressources pour l'année 2019 sont détaillés au BOI-BAREME-000017.

Plusieurs publications du Bofip précisent les conditions d'investissement pour bénéficier du dispositif Pinel.

Investissements locatifs : les autres dispositifs

L'Autorité des marchés financiers publie une présentation détaillée des dispositifs Girardin pour les investissements outre-mer, élaborée avec la DGFIP et la DGCCRF.

Ressources complémentaires sur le dispositif Pinel

Modifié le 6 décembre 2022

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