Louer abordable : le dispositif Cosse d'investissement locatif

Actualité du dispositif Cosse

L'article 23 de la loi de finances pour 2020 proroge la période d’application de la déduction Cosse jusqu’au 31 décembre 2022.

Ce texte conditionne par ailleurs la déduction fiscale au respect d’un niveau de performance énergétique globale fixé par arrêté.

La loi de finances rectificative pour 2016 a introduit un nouveau dispositif appelé "louer abordable" ou Cosse, qui remplace les dispositifs Besson ancien et Borloo ancien pour les logements conventionnés avec l'Agence nationale de l'habitat (Anah).

Dispositif Cosse : les conditions à remplir

Le respect de plusieurs contraintes est nécessaire pour bénéficier de ce dispositif.

Conditions liées au logement

Le logement doit remplir plusieurs critères :

être non meublé,
être récent ou ancien avec ou sans travaux,
être affecté à l’habitation principale du locataire,
respecter un niveau de performance énergétique globale fixé par arrêté.

Conditions liées au locataire et au type de contrat de location

Pour bénéficier du dispositif, le logement ne peut être loué aux membres du foyer fiscal, ascendants ou descendants du propriétaire ni à une personne occupant déjà le logement, sauf à l'occasion du renouvellement du bail.

Le bien doit être loué durant toute la durée d'application de la convention. Le dispositif est applicable à toutes les conventions conclues jusqu’au 31 décembre 2022.

Les ressources du locataire ne doivent pas dépasser un certain seuil en fonction de la composition du foyer. Le seuil dépend aussi du type de convention passée avec l’Anah.

Le propriétaire a le choix entre 3 niveaux de loyer en fonction du type de convention qu’il passe : intermédiaire, social, très social.

Dispositif Cosse : l'avantage fiscal pour le propriétaire

La déduction fiscale s’évalue en fonction du loyer mais aussi de la zone où se situe le bien. Les zones définies par arrêté des ministères chargés du budget et du logement correspondent aux territoires se caractérisant par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements locatifs. Ces zones correspondent aux zones A bis, A, B1, B2 et C définies pour la mise en œuvre des dispositifs Duflot et Pinel.

Dans les zones A bis, A, B1, où le déséquilibre est important entre l’offre et la demande, la déduction s’élève à :

30 % des revenus bruts pour les logements mis en location dans le cadre d’une convention à loyer intermédiaire
70 % des revenus bruts, dans le cadre d’une convention à loyer social ou très social
85% des revenus bruts en cas d'intermédiation locative

En zone B2, les taux sont de :

15 % des revenus bruts des logements mis en location dans le cadre d’une convention à loyer intermédiaire
50 % des revenus bruts, dans le cadre d’une convention à loyer social ou très social
85% des revenus bruts en cas d'intermédiation locative

En zone C :

50% des revenus bruts, dans le cadre d’une convention à loyer social ou très social, sous condition de réalisation de travaux d’amélioration
85% des revenus bruts en cas d'intermédiation locative

L'intermédiation locative, qui consiste à confier son bien à un tiers (agence immobilière à vocation sociale ou organisme agréé), en location ou en mandat de gestion, à destination de ménages en précarité, permet ainsi une déduction fiscale de 85 %, quelle que soit la zone dans laquelle se trouve le logement.