L’article 46 de la loi de finances rectificative pour 2016 a introduit un nouveau dispositif appelé "louer abordable" ou Cosse, qui remplace les dispositifs Besson ancien et Borloo ancien pour les logements conventionnés avec l'Agence Nationale de l'Habitat (Anah).

Dispositif Cosse : conditions à remplir

Le respect de plusieurs contraintes est nécessaire pour bénéficier de ce dispositif.

Conditions liées au logement :

Le logement doit respecter plusieurs critères :

• être non meublé,
• être récent ou ancien avec ou sans travaux,
• être affecté à l’habitation principale du locataire.
   

Conditions liées au locataire et au type de contrat de location :

Pour bénéficier du dispositif, le logement ne peut être loué aux membres du foyer fiscal, ascendants ou descendants du propriétaire ni à une personne occupant déjà le logement, sauf à l'occasion du renouvellement du bail. Le bien doit être loué durant toute la durée d'application de la convention. Le dispositif est applicable à toutes les conventions conclues jusqu’au 31 décembre 2019.

Les ressources du locataire ne doivent pas dépasser un certain seuil en fonction de la composition du foyer. Le seuil dépend aussi du type de convention passée avec l’Anah.

Le propriétaire a le choix entre 3 niveaux de loyer en fonction du type de convention qu’il passe : intermédiaire, social, très social.

Dispositif Cosse : avantage fiscal pour le propriétaire

La déduction fiscale s’évalue en fonction du loyer mais aussi de la zone où se situe le bien. Les zones définies par arrêté des ministères chargés du budget et du logement correspondent aux territoires se caractérisant par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements locatifs. Ces zones correspondent aux zones A bis, A, B1, B2 et C définies pour la mise en œuvre des dispositifs Duflot et Pinel. Les logements situés en zone C ne sont concernés par la déduction fiscale qu’en cas d’intermédiation locative.

Dans les territoires où le déséquilibre est important entre l’offre et la demande, la déduction s’élève à :

• 30 % des revenus bruts pour les logements mis en location dans le cadre d’une convention à loyer intermédiaire
• 70 % des revenus bruts, pour les logements mis en location dans le cadre d’une convention à loyer social ou très social.

Dans les autres zones, les taux sont de :

• 15 % des revenus bruts des logements mis en location dans le cadre d’une convention à loyer intermédiaire ;
• 50 % des revenus bruts des logements mis en location dans le cadre d’une convention à loyer social ou très social.

Si le propriétaire choisit de louer son bien dans le cadre de l’intermédiation locative, c’est-à-dire de confier son bien à un tiers (une agence immobilière à vocation sociale ou un organisme agréé), en location ou en mandat de gestion, en vue d’une sous location ou location à des ménages en précarité, alors et ce, quelle que soit la zone dans laquelle se trouve le logement, la déduction fiscale s’élève à 85 %.

Dispositif Cosse : textes applicables

Ces dispositions sont intégrées au code général des impôts (CGI), en particulier aux articles suivants :

• Code général des impôts : articles 28 à 31 
• Code général des impôts, annexe 3 : article 2 terdecies G 
• Les plafonds de loyer et de ressources pour l'année 2018 sont détaillés au BOI-BAREME-000017.