Louer abordable : le dispositif Cosse d'investissement locatif

La loi de finances rectificative pour 2016 a introduit un nouveau dispositif appelé "louer abordable" ou Cosse, qui remplace les dispositifs Besson ancien et Borloo ancien pour les logements conventionnés avec l'Agence nationale de l'habitat (Anah).

Dispositif Cosse : les conditions à remplir

Le dispositif Cosse est réservé aux propriétaires ayant signé une convention avec l'Anah, au moyen du contrat Louer mieux.

Le bien doit être loué durant toute la durée d'application de la convention. Le dispositif est applicable à toutes les conventions conclues jusqu’au 31 décembre 2022.

Le dispositif impose plusieurs conditions liées au logement et au locataire.

Conditions liées au logement

Le logement doit remplir plusieurs critères :

• être non meublé,
• être récent ou ancien avec ou sans travaux,
• être affecté à l’habitation principale du locataire,
• respecter un niveau de performance énergétique globale fixé par arrêté,
• être mis en location selon un loyer ne devant pas dépasser certains plafonds.

Conditions liées au locataire et au type de contrat de location

Pour bénéficier du dispositif, le logement ne peut être loué aux membres du foyer fiscal, ascendants ou descendants du propriétaire ni à une personne occupant déjà le logement, sauf à l'occasion du renouvellement du bail.

Les ressources du locataire ne doivent pas dépasser un certain seuil en fonction de la composition du foyer qui dépend également du type de convention passée avec l’Anah.

Le propriétaire a le choix entre 3 niveaux de loyer en fonction du type de convention qu’il passe : intermédiaire, social, très social.

Dispositif Cosse : l'avantage fiscal pour le propriétaire

La déduction fiscale s’évalue en fonction du loyer mais aussi de la zone où se situe le bien. Les zones définies par arrêté des ministères chargés du budget et du logement correspondent aux territoires se caractérisant par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements locatifs. Ces zones correspondent aux zones A bis, A, B1, B2 et C définies pour la mise en œuvre des dispositifs Duflot et Pinel.

Dans les zones A bis, A, B1, où le déséquilibre est important entre l’offre et la demande, la déduction s’élève à :

• 30 % des revenus bruts pour les logements mis en location dans le cadre d’une convention à loyer intermédiaire
• 70 % des revenus bruts, dans le cadre d’une convention à loyer social ou très social
• 85% des revenus bruts en cas d'intermédiation locative

En zone B2, les taux sont de :

• 15 % des revenus bruts des logements mis en location dans le cadre d’une convention à loyer intermédiaire
• 50 % des revenus bruts, dans le cadre d’une convention à loyer social ou très social
• 85% des revenus bruts en cas d'intermédiation locative

En zone C :

• 50% des revenus bruts, dans le cadre d’une convention à loyer social ou très social, sous condition de réalisation de travaux d’amélioration
• 85% des revenus bruts en cas d'intermédiation locative

L'intermédiation locative, qui consiste à confier son bien à un tiers (agence immobilière à vocation sociale ou organisme agréé), en location ou en mandat de gestion, à destination de ménages en précarité, permet ainsi une déduction fiscale de 85 %, quelle que soit la zone dans laquelle se trouve le logement.

Dispositif Cosse : les textes applicables

• Article 46 de la loi de finances rectificative pour 2016
• Article 162 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (loi Élan)
• Article 23 de la loi de finances pour 2020
• Code général des impôts : articles 28 à 31
• Code général des impôts, annexe 3 : article 2 terdecies G
• BOI-BAREME-000017 (§ 163 et suivants) : plafonds de loyer et de ressources pour l'année 2021

Modifié le 12 avril 2021