Assurance de la location immobilière - 01/01/2011

Les assurances du locataire

La responsabilité du locataire envers le propriétaire

Le locataire porte la responsabilité des dommages causés à l'immeuble occupé pendant la durée de la location. Il s'agit de la responsabilité locative née du contrat de bail conclu avec le propriétaire. Le Code civil définit les principes de responsabilité qui s'appliquent en fonction de l'origine du sinistre (incendie, explosion, dégâts des eaux) et qui mettent à la charge du locataire l'obligation de réparer les dommages causés.

Une assurance obligatoire pour les dommages causés au propriétaire

La loi prévoit une obligation d'assurance destinée à couvrir la responsabilité locative. La garantie des risques locatifs doit couvrir les dommages d'incendie, d'explosion et de dégâts des eaux. Par cette garantie, systématiquement incluse dans les contrats multirisques habitation, l'assureur règle au propriétaire, à la place du locataire, le montant des dommages dont celui-ci est responsable.

Si le locataire n'est pas assuré, il demeure responsable, et sera tenu d'indemniser personnellement le propriétaire. Le propriétaire peut exiger que le locataire lui remette une attestation d'assurance lors de la remise des clés, puis chaque année. Il a aussi le droit d'insérer dans son contrat de location une clause de résiliation pour défaut d'assurance. En revanche, il ne peut contraindre le locataire à s'adresser à un assureur ou à une société d'assurances en particulier.

Les locations non soumises à l'obligation d'assurance

Les occupants des locations saisonnières, résidences secondaires, meublés, logements-foyers et logements de fonction ne sont pas soumis à l'obligation d'assurance. Toutefois, ils sont responsables comme les autres. Ils ne doivent donc pas négliger de garantir leur responsabilité à l'égard de leur propriétaire.

Une assurance complémentaire indispensable pour les dommages causés aux voisins

S'ils ont subi un dommage à la suite d'un dégât des eaux ou d'une explosion survenu chez le locataire, ou à la suite d'un incendie qui a pris naissance chez le locataire, lorsqu'il en est responsable, les voisins peuvent exercer un recours. C'est pourquoi les assureurs joignent toujours à la garantie de responsabilité civile locative une assurance dite " recours des voisins et des tiers ".

L'assurance de la responsabilité civile du locataire

Au-delà de toute obligation d'assurance, la souscription d'une assurance multirisques habitation permet au locataire de couvrir sa propre responsabilité civile vie privée et ses biens personnels (voir fiche pratique de consommation sur l'assurance multirisques habitation).

Les assurances du propriétaire

La responsabilité du propriétaire envers le locataire

Le propriétaire est obligé de louer son bien en bon état et de faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations autres que locatives qui sont devenues nécessaires.

Sa responsabilité peut être recherchée si un sinistre est dû à un vice de construction ou à un défaut d'entretien. De même le propriétaire peut être déclaré responsable à l'égard de ses locataires du trouble de jouissance consécutif à des dommages matériels résultant d'un incendie ou d'une explosion et dû à l'un de ses locataires.

L'assurance du propriétaire non occupant

Le propriétaire non occupant a tout intérêt à s'assurer pour couvrir sa responsabilité en cas de vice de construction, de défaut d'entretien ou de trouble de jouissance, par des garanties " recours des locataires " et " trouble de jouissance ". Il peut également garantir sa responsabilité envers les voisins et les tiers par une assurance dite " recours des voisins et des tiers ".

S'il s'agit d'un bien immobilier en copropriété, le copropriétaire doit vérifier les garanties souscrites au titre de l'assurance collective de l'immeuble. Celle-ci garantit généralement la totalité des bâtiments (c'est-à-dire les parties communes et privatives) et les responsabilités encourues par le copropriétaire (envers les locataires, les voisins et les tiers et la copropriété). Dans le cas contraire (les parties privatives ne sont pas garanties) ou si le contrat de la copropriété est insuffisant (il ne couvre pas certains risques, l'immeuble n'est pas assuré en valeur à neuf…), il est possible de souscrire une assurance complémentaire.

La location meublée

Le propriétaire a la possibilité d'assurer dans un même contrat, son logement, son contenu immobilier et ses responsabilités. Il peut souscrire une assurance " pour le compte de qui il appartiendra " avec abandon de recours. Ainsi, son locataire sera couvert pour les dommages causés tant à lui-même qu'aux voisins et aux tiers. Cette solution peut être choisie pour les locations de courte durée (chambre meublée à des étudiants, par exemple) et évite, lors de chaque changement de locataire, de vérifier les assurances souscrites.

Les garanties couvertes par le contrat

Quatre risques principaux sont couverts par le contrat d'assurance :

• le risque incendie, explosion,
• le risque dégâts des eaux,
• le risque vol/vandalisme
• le risque bris de glace (vérifier que les doubles vitrages sont bien assurés).

Le contrat d'assurance doit également couvrir la responsabilité du locataire à l'égard du propriétaire, c'est-à-dire la garantie des risques locatifs. La responsabilité du locataire est, en effet, engagée pour toute destruction et détérioration de son fait causée au logement loué.

Le contrat d'assurance peut aussi couvrir :

• le mobilier : c'est-à-dire tout ce que contient le logement : meubles, vêtements, appareils électroménagers…
• les embellissements effectués par le locataire : peintures, papiers peints, faux plafonds, aménagement d'une cuisine, d'une salle d'eau…
• les objets de valeurs : le contrat donne une définition des objets de valeurs, garantis pour une somme limitée correspondant, en général, à un pourcentage de leur valeur totale ou un multiple de la valeur d'un indice donné. Si le montant assuré est trop faible, il est possible, soit de demander un relèvement du plafond de garantie, soit de souscrire un contrat spécial, en valeur agréée, établie par un expert et acceptée par la compagnie d'assurance.

Au titre de ce contrat, le locataire est obligatoirement couvert contre les dommages dûs :

• à des catastrophes naturelles (inondations, avalanche, tremblement de terre…), à condition qu'un arrêté interministériel soit publié au Journal officiel,
• à des catastrophes technologiques (accidents liés au transport de matières dangereuses, causés par des installations réglementées ou classées et par le stockage de gaz naturel, d'hydrocarbures ou de produits chimiques…), à condition qu'un arrêté de catastrophe technologique soit publié au Journal officiel,
• à une tempête,
• à des actes de terrorisme ou à des attentats.

Vérifier d'une part, si le contrat prévoit un plafond d'indemnisation, la garantie est alors limitée à ce plafond et d'autre part, si la valeur totale du mobilier ne dépasse pas celle précisée dans le contrat. Si une garantie plus élevée est nécessaire, elle devra être demandée à l'assureur.

L'indemnisation en cas de sinistre

L'assureur doit être prévenu dans les cinq jours ouvrés, en lui indiquant :

• le nom de l'assuré et le numéro de contrat,
• la date et la nature du sinistre (incendie, explosion…),
• la description des dommages, en précisant l'existence de dégâts chez les voisins et dans l'immeuble.

A la suite d'un dégât des eaux, un constat amiable de dégâts des eaux sera remis à l'assureur.

Vérifier, dans le contrat, le délai exigé pour envoyer un état estimatif des meubles et objets détruits ou détériorés.

Un expert de la compagnie d'assurance sera chargé d'évaluer les dommages. Il tiendra compte de la valeur des objets endommagés ou détruits, mais aussi de leur vétusté, c'est-à-dire de leur âge et de leur état. Rassembler toutes les pièces justificatives de l'existence et de la valeur de ces biens : factures, bons de garantie, photos d'objets de valeur avec leur description…

L'assuré peut choisir lui-même un expert pour défendre ses intérêts. Ses frais et honoraires seront payés par la compagnie d'assurance, si le contrat comporte la garantie " honoraires d'expert ". Vérifier toutefois le montant de celle-ci.

Si le propriétaire ou des voisins réclament la réparation d'un dommage, envoyer les lettres et les assignations, dont une copie sera gardée par l'assuré, à la compagnie d'assurance, en rappelant toujours le numéro du contrat d'assurance et celui du dossier de sinistre.

L'assureur rembourse en principe après déduction d'un pourcentage de vétusté.

La garantie pertes indirectes prend en charge une part des frais divers engagés, le plus souvent sur justificatifs, à concurrence de 10 à 20% de l'indemnité.

Par ailleurs, certains mobiliers et les embellissements peuvent faire l'objet d'une garantie valeur à neuf qui joue jusqu'à un taux maximal de vétusté de 25%.

Comment trouver un assureur ?

Vous pouvez vous adresser à un intermédiaire d'assurance (agent général ou courtier), au guichet d'une entreprise d'assurance ou d'un organisme financier.

Certaines associations (de handicapés, de malades…) peuvent éventuellement vous orienter vers des entreprises d'assurances auprès desquelles elles ont passé un accord.